陳先生在2009年初購買了一套位于北京通州北苑的二手房,總價100萬元,105平方米兩居室,貸款70萬元。經過近兩年的還款,他尚欠銀行60萬元。最近陳先生有一筆30萬元收入,恰好遇到加息,所以想咨詢專業人士,看現在是否應該提前還貸。

　　相比2007年12月21日利率最高點開始的降息通道,本次爲2008年12月23日後的首次加息,預示著寬松貨幣政策可能就此終結。

　　北京中原地産預計,或將繼續出台針對開發商開發貸款的收緊政策,開發商將有一波明顯的銷售潮,特別是一些最近土地供應集中的郊區項目可能迎來價格戰;購房者的交易成本增加,針對炒房者的威懾力更足。

　　關于是否提前還貸,北京中原研究部建議,首先要看什麽樣的人適合提前還貸？

　　按照傳統觀念,大部分中國人不願意提前消費,而房産貸款對于很多人來說是高房價下的無奈之舉,這樣很多購房者只要有了余錢就會提前還貸。其中有兩類人最合適提前還貸:

　　第一類,處于還款初期的借款人提前還貸最劃算,尤其是選擇等額本金還款的借款人。還款利息支出通常集中在還款初期,所以借款人在還款前期提前還款都是劃算的。以20年期的貸款爲例,如果借款人已經還了五年以上再選擇提前還貸,就相當于把最優質的“低息貸款”還掉,對借款人來說反而不劃算。現在雖然開始加息,但是相比依然很高的CPI,貸款的絕對利率依然不高。

　　第二類,借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款,卻不能滿足其他方面資金需求時,選擇提前還款比較劃算。特別是一些已經有一套處于貸款中的房産,並打算將剩余資金再次購房的消費者。現在政策對第二套房的首付及利率都要高很多,建議置業升級購房者最好是賣舊買新,而不是再買第二套。

　　提前還貸有四大細節需注意:

　　一、提前還貸必須問清要求

　　借款人想提前還貸,必須是在還款半年以上,甚至個別銀行要求已經還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請,銀行接到借款人提前還貸申請後要審批,所以一般需要一個月左右的時間。此外,各家銀行對于提前還貸的要求有所不同,比如有的銀行規定提前還貸是1萬的整數倍,有的銀行需要收取一定數額的違約金。

　　二、提前還貸文件需要准備好

　　借款人如果要提前還貸的話,一般要在電話或書面申請後,攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人,在銀行計算出剩余貸款額後,便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉按揭業務的客戶和業主,最好找專業的擔保機構做委托公證,以免出現業主提前還款後,客戶不買或是客戶用首付幫業主還清尾款後業主漲價的風險。

　　三、提前還貸勿忘退保及解抵押

　　貸款人提前結清全部尾款後,銀行會出具結清證明,借款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發票,打電話給相關保險公司,預約退保即可。借款人在辦理貸款時,銀行會辦理抵押登記。客戶結清貸款後,一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房産證,結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區建委辦理解抵押。這樣自己的房産才可以說是完全屬于自己的財産。

　　四、並非所有人都最適宜提前還貸

　　已經簽約的7折利率貸款客戶,相比目前的CPI,現在的7折利率可以說非常低,這部分購房者的資金利用成本很低,所以不建議提前還貸。

　　等額本金還款已經超過5年,貸款早期還款中大部分爲利息,超過5年再提前還款,可以說本金更多,所以從資金利用的角度來看,可以考慮其他投資渠道,特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。