红网长沙3月16日讯（潇湘晨报记者 陈张书）房贷利率一直牵动着万千“房奴们”的心。由于房贷利率按年调整，央行去年三次加息的叠加效应在2012年集中体现，5年期以上贷款的基准利率已经从2011年初的6.40%涨到了7.05%，房贷客户今年要为2011年的三次加息“埋单”。今年2月，存款准备金率下调带来降息预期，市民提前还贷划算吗？

　　有時提前還貸不如轉定期

　　銀行對房貸新客戶均上調了利率水平，首套房貸利率一般都是在基准利率基礎上上浮10%，第二套房貸也是在基准利率基礎上上浮10%，依據樓盤情況和客戶情況不同，有的也可能上浮到20%，甚至更多，這其中的差異由銀行客戶經理和客戶協商確定。

　　而老客戶房貸利率有的享受基准利率，有的是8.5折基准利率，最優惠的是7折基准利率。華夏銀行長沙分行個人業務部總經理助理馬珂爲市民算了一筆賬。

　　以剩余還款金額爲60萬元，還款期限還有8年的住房貸款爲例。市民手裏有10萬元現金用于提前還貸，還款余額還剩50萬元，剩余還款期8年。按加息後的8.5折利率5.21%計算，在不考慮央行日後調息的前提下，提前還款10萬元總共可節省利息22491.82元。而且現在有的銀行還有“提前還款違約金”，一定程度上增加了客戶的還款成本。

　　如果不提前還貸，而是將10萬元存入銀行，目前5年期定期存款的利率爲5.5%，按照銀行整存整取最長5年，4.2%的存款利率，5年後利息收益爲21000元。到期後再將10萬元本金和21000元的利息收益轉存成3年期，存款利率爲3.85%，3年後又可獲得13975.5元存款利息。在不考慮央行日後調息的前提下，8年下來可以獲得存款收益34975.5元。如果購買短期理財産品或者購買國債，如2011年財政部發行的憑證式（四期）國債，5年期票面年利率6.15%，年收益都在5000元以上，其收益均高于享受7折優惠的房貸客戶支付的年利息，也高于公積金貸款利率，但是低于新貸款客戶的年利息支出。

　　四種情況不適合提前還貸

　　在股票、基金低迷，樓市面臨下調風險時，如果貸款是高利率，手裏資金沒有更好的投資渠道，當然是提前還貸比較合適。提前還貸越早，支付給銀行的利息越少，但並非所有的客戶都適合提前還貸。馬珂認爲，等額本息還款已近中期的貸款人、等額本金還款期已過1/3的貸款人、享受7折利率的貸款人以及有投資渠道的市民不用提前還貸。貸款人在簽訂貸款合同時，采用哪種還款方式，對利息的影響將非常大。

　　馬珂介紹，使用等額本息還款方式的貸款人，如果還款年數已接近還款中期，提前還貸是沒有必要的。因爲，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增、還款利息遞減。也就是說，貸款人前期還的利息比重較大、本金比重較少，這種情況提前還貸意義不大。

　　另一種情況就是使用等額本金還款的客戶，當還款期超過1/3時也不用提前還貸。因爲當還款期已經過了1/3時，貸款人其實已經還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的也只是本金，不能有效地節省利息支出。

　　記者了解到，2011年2月9日以前貸款的市民，部分享受了銀行按基准利率打7折的優惠。對此，馬珂認爲，因爲目前7折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸後再貸款購房，銀行將按最新的貸款政策執行基准利率上浮1.1倍的政策，此時貸款人將得不償失。所以，享受7折利率的貸款人也不必急于還款。

　　而對于經常進行投資理財的市民來說，如果手頭有不錯的投資渠道，在銀行資金仍比較緊張的背景下，把這筆錢投資商鋪等項目，獲得的收益率也可能會遠遠高于貸款利率。

　　置業願望

　　把觀望變成行動

　　來長沙工作2年的陳愛平，希望能夠買一套地理位置不錯的小戶型，在長沙安一個家。“我們已經觀望很久了，不能再浪費時間折磨自己的夢想。”陳愛平說。

　　2011年，用別人的話說就是糾結。眼看著不少樓盤推出優惠促銷，特價房、一口價房等活動，但陳愛平就是下不了決心，生怕買了之後就降價。結果，就在這無奈與糾結中，2011年匆匆過去，他和女友的夢想也跟著一晃而逝，成爲實實在在的“觀望派”。

　　“經過多方打探，相中的樓盤優惠力度都不是很大。正如銷售人員所說，即使市場不好，好戶型、好位置的房子價格上下浮動也不會太大。今年我們要把觀望變成行動，看到合適機會就出手。”陳愛平此次表現得非常堅決。

　　記者支招

　　提前還貸注意三個問題

　　華夏銀行長沙分行個人業務部總經理助理馬珂認爲，提前還貸需要注意三個方面：

　　首先，應先看清貸款合同中有關提前還貸的條款。銀行一般要求貸款人提前15個工作日左右提交書面或電話申請，銀行接到貸款人提前還貸申請後要進行審批。看合同時，注意提前還貸是否須交違約金，或者可直接咨詢銀行。在實際操作中不同銀行可能有不同的條款。

　　其次，應准備相關文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。同時要及時退保及解抵押。如果是結清全部尾款的貸款人，在銀行計算出剩余貸款額後，便于貸款人存入足夠的錢來提前還貸。

　　最後，貸款人提前結清全部尾款後，銀行會出具結清證明，貸款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發票，打電話給相關保險公司，預約退保即可。