按揭貸款提前還款案例

張先生于2002年7月22日在購房時，向縣建行申請按揭貸款，時限12年。2003年11月18日，張先生經營的煤礦效益很好，故提前將向縣建行所貸款歸還。縣建行以張先生提前還貸，屬違約責任，應收繳張先生違約金，雙方因此發生糾紛，訴訟至法院。

針對提前還貸，該不該受罰，産生二種不同觀點的意見。

第一種意見認爲：客戶提前還貸，應當受罰，其理由有二：一是客戶提前還貸違反了《合同法》。違反《合同法》必須承擔違約責任；其二，銀行爲了辦理提前還貸要占用人力資源，造成整個銀行貸款計劃被打亂，使銀行中長期預期收益受到影響。

第二種意見義認爲：客戶提前還貸，不應當受罰，其理由是：貸款合同中有關提前還貸的約定，卻沒有要客戶交納違約金的規定，因此，依據貸款合同，客戶的這種做法不算違約，現銀行允許客戶提前還貸，沒有任何理由要客戶承擔違約責任。

筆者同意第二種意見，客戶提前還貸，要看雙方合同中是否有約定，無約定客戶提前還貸不受罰。

銀行對客戶提前歸還借款，以加收違約金來進行處罰，是不合法的行爲。應該根據雙方所簽訂的借款合同中所約定的規定辦理。如果雙方所簽訂的合同沒有約定提前還貸，必須承擔違約責任的，銀行以收取客戶違約作爲處罰依據是于法無據的。

我國《合同法》第206條規定：“借款人應當按照約定的期限返還借款，對借款期限沒有約定的或者約定不明確的，依照本法第61條的規定仍不能確定的，借款人可以隨時返還，貸款人可以催告借款人在合理期限內返還。《合同法》第61條規定，合同生效後，當事人就質量、價款、或者報酬，履行地點等內容沒有約定，不明確的，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

本案中張先生與縣建行所簽訂的按揭借款合同中，並沒有規定，“借款人提前還貸，必須承擔違約責任”。因此，張先生提前還貸，依據《合同法》，張先生的行爲不算違約。銀行以張先生的行爲使銀行貸款計劃被打亂，使其中長期預期收益受到影響爲由，或者認爲提前還貸本身就存在違約行爲，銀行收取違約金作爲處罰無法律依據。

張先生與縣建行簽訂借款合同，適用中國的法律，而不適用國際慣例，即雙方的約定條款中並沒有對提前還款作出約定，那行該行爲應當是合法行爲，既然是合法行爲就無須承擔違約責任。

按揭貸款提前還貸

從2001年8月開始，上海各商業銀行的住房貸款提前還款數量與日俱增，並出現過超過正常回收款數量的情況。上海市工商銀行僅2001年9月份的提前還貸總額就近3億元，而該行2001年9月份總共發放的住房貸款總額卻只有1.2億元。2002年4月份以來，上海市民提前歸還住房貸款突然出現了一個小高潮。上海市建設銀行2002年4月份個人住房貸款回收6.2億元，創下曆史新高。在6.2億元的回收額中，正常還款在2億元左右，提前還款達4億元，比3月份增加一倍多。

按照傳統的經濟倫理觀，如果說，有借不還抑或惡意欠資，被人們所恥笑、爲法規所不容。那麽，提前償還貸款則應是一種積極的行爲，應受到人們的表揚或鼓勵，不應該受到法規的否定。然而，這一傳統的經濟論理觀正受到來自“提前還貸”違約甚至要支付違約金——一種新的經濟法制觀的挑戰。

從2002年5月起，上海市的工商、農業，中國、建設、交通、招商、光大、上海等8家銀行將逐步對住房貸款中提前還貸的行爲收取一定比例的違約金。盡管各銀行在做法上不完全相同，但時間約束是一致的：如果不到一年就要還清貸款，則需繳納一定數額的違約金。

中行上海分行規定：一年之內提前還款的，將被收取提前還款總金額的一個月利息作爲違約金；一年以後提前還款，目前暫不收取違約金。工行上海分行的做法是：一年之內，住房商業貸款的借款人如需提前還款，將被收取提前還款金額的5％作爲違約金。8家銀行商定，2002年5月1日之前受理的合同，享受原來的還貸政策，2002年5月1日之後所簽的新版借款合同，將按新方法實行。

提前還貸，這個被多數人認爲是信譽良好表現的行爲，現在卻遭遇到了一些銀行的“紅牌警告”。對此各界衆說不一。

一、提前還貸是與非

對多數的工薪階層來說，購房仍需銀行的貸款支撐，離開了貸款，購房只能是一種奢望。由于種種原因，市民對收入和支出的預期往往難以把握，例如企業突然效益不好；突發疾病；孩子教育費的支出不確定以及其他天災人禍等等。因而在簽訂借款合同時，盡可能地爲自己留有余地：一般情況，按時還款；一旦錢有富余時，則可能提前還款，以防不測。令很多上海市民不解的是，衆多銀行聯手懲罰，使廣大的購房者面臨滯後和提前的雙重違約風險，與銀行處于不平等地位。一些市民還表示，銀行聯手推出“政策”，有壟斷之嫌，使得借款人的心理受到影響，並可能會導致貸款速度放慢或減少貸款的不良後果。有市民表示疑問：“應該看到，提前還貸，可以幫銀行減少呆壞帳，減少銀行的風險，這怎麽叫影響銀行整體利益呢?”

工行上海分行有關人士在解釋收取違約金時表示，由于提前還貸者的情況各不相同，銀行無法運用計算機操作，只能使用人工來完成，這些複雜的工作將占用大量的銀行人力資源。還有銀行表示，提前還貸影響銀行的整體利益，因爲存貸款間的利率差是中資銀行的主要利潤來源之一。提前還貸過多，會使銀行出現資金大量閑置的風險。

金融界人士則認爲，提前還貸本身是一種違約行爲，收取違約金也是國際慣例。比如在美國，貸款者提前還貸時須支付一定費用，以彌補銀行資金安排變化帶來的損失；在香港，一年之內提前還貸，將收取全部利息的40％作爲違約金。一家外資銀行的營業代表認爲，隨著外資銀行的進入，客戶爭奪戰將越來越激烈，中資銀行此舉也是保護現有客戶資源不流失的一項有效措施。部分銀行：有關負責人也向市民建議，在提前還貸時一定要謹慎，因提前

還貸成本的提高，如果有相對較好的投資回報，就不要提前還貸，目前商業貸款的年利息也只有5％左右。

業內人士進一步分析指出，提前還貸的原因是多方面的：首先，貨幣化分房政策出台後，一些市民獲得了一次性住房補貼，而住房公積金政策的改變，也讓許多購房者能每年一次用公積金沖抵住房公積金貸款本金，使部分借款人具備了部分或全額提前還貸的能力。其次，一些有能力一次性付清購房款的借款人向銀行申請住房貸款時，原本就是出于保留一定資金用于投資，當投資收益低于房貸利息支出時，便選擇提前還貸來減少住房貸款的利息支出。