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　　提前還款？從心理上來看，有一種把壓了很久的石頭一下子搬開的痛快感。然而，並不是所有的提前還款都對貸款人有利的，具體要看個人情況。

　　案例1：陳女最近剛剛把剩余的24萬元房貸提前還清了。2006年，陳女士向銀行按揭貸了47萬元買房，供30年。此前她曾還款共計23萬元，並改爲15年還款。貸款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月還貸1770元。

　　點評：投 资收益与房贷利率持平的，提前还贷并不明智。提前还房贷的核心在于，同样的资金能否找到收益高于房贷利率的投资产品。而从陈女士的情况看，房贷利率相当 低，仅为4.58%，目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，基本在5.5%-6%的水平，完全没必要提前还贷。

　　

　　三種情況不適合提前還貸

　　一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優惠。

　　由于已享受較低折扣的利率優惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執行，利息也只會比前期更低。

　　二、等額本金還款期已過1/3的購房者。

　　由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所産生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

　　三、等額本息還款已到中期的購房者。

　　等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

　　案例2：王先生在2008年向銀行貸款80萬元購買了第二套房，簽約時執行的是上浮1.1倍的利率，借款期限爲30年，還款方式是等額本息。

　　點評：虽 然目前处在降息通道中，但是王先生当初买房时执行的是1.1倍的利率，按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较 高的。此外等额本息还款方式的利息支出通常集中在还款初期。王先生的借款期限是30年，目前只还了6年，因此提前还款是可取的。

　　提前還款的幾種情況和方式

　　提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限等不同情況。銀行一般會提供哪幾種提前還貸的方式呢？

　　第一種，全部提前還請。將所有的貸款一次還清，無疑是最好的，這樣可以少交很多利息，但是對于已交的利息則不退還。

　　

　　第二種，部分提前還款，剩余每月還款額保持不變，縮短還款期限。這樣的話可以減少很多利息。

　　

　　第三種，部分提前還款，剩余每月還款額減少，但保持還款期限不變。這樣可以減小月供，緩解壓力。

　　

　　第四種，部分提前還款，剩余貸款減少月還款額+縮短還款期限。這種也可以節省很多利息。

　　

　　在部分提前還貸中，還有一種情況是將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式——例如由等額本息換成等額本金還款方式。

　　↑選擇不同的方式節省的利息支出是不同的，其中一次性提前還貸節省的利息支出最多。在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結果後，要結合經濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式。

　　

　　重要的事情提醒一遍

　　1、別忘了退保

　　在借款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。所以提前償還全部貸款後，別忘了從保險公司、稅務部門拿回屬于自己的錢。

　　2、別忘了退稅

　　购 买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人 的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。