已是11月底，再過一個多月就是2012年，明年房貸將按照最新的利率，5年期以上商業房貸基准利率爲7.05%。爲此，近段時間各大銀行接到不少房貸客戶的咨詢，問是否現在就要通知銀行准備提前還貸？對于這種情況，不少理財師對什麽房貸適合提前還，什麽房貸應該按兵不動，如果提前還貸應該注意什麽事項出謀劃策。

　　該工作人員舉了個例子，如果一位市民等額本息法20年還貸100萬元，按今年元旦的5年期以上基准利率6.4%，每月需還7397元；今年3次加息後，明年將按7.05%執行，每月需還7783元，多還386元。

　　房貸利率高，“房奴”欲提前還款

　　其實，不少貸款者都希望提前還貸，那樣就不用給銀行那麽多利息。但對于靠工資收入來供房的貸款者，卻又不敢輕易選擇提前還款，一方面提前還款沒有任何優勢，利息還需要正常繳納；另一方面一大筆開銷也會影響到購房者的其他投資。

　　不少銀行信貸部的工作人員坦承，盡管房貸者向銀行借貸均是十多年的期限，但真正到規定年限才還清房貸的人卻少之又少。“即使是提前還貸的現象很普遍，但提前到什麽程度，是一次性提前還貸還是分期提前還貸，又是因人而異。”也就是說，不管房貸利率如何升，關鍵還是結合實際出發調整還貸期限。

　　張小姐今年5月在廣清大道附近某樓盤購買了一套80平米的小戶型，總價值爲38.8萬元，張小姐東拼西湊首付了23.8萬元後，剩下的15萬元不得不向銀行貸款，還貸期爲15年，對此，但由于當時國家的銀根收緊，且市區各大銀行對房貸審批的時間和房貸時間均較長，以至到了7月8日才放款，而中國人民銀行決定從今年的7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.25個百分點，五年期貸款利率升至7.05%。也就是說，張小姐正好碰上了按照貸款利率新標准執行還貸。

　　自認倒黴的張小姐計劃在2014年1月時一次提前還清銀行貸款，按照銀行個貸部的工作人員計算，如果張小姐選擇2014年提前還款，那在當年的1月她應該一次還款135943.86元，可以節省利息支出68274.42元。

　　但這種計算方式的前提是，這幾年內，央行不再加息，“可是現在政策多變，什麽事情都難說，”因此，銀行的個貸部的工作人員提醒張小姐，應該在保證生活質量變化不大的前提下，才考慮提前還款。

　　不是人人適合提前還貸

　　其實，貸款人在簽訂合同時，都會被銀行工作人員提醒采取哪種還款方式，即等額本息還款是等額本金的還款方式。等額本息即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。而等額本金是指貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

　　這兩種還貸方式對利息的影響非常大，銀行專家稱，等額本息一般適合年輕人，初期還款金額較少，但是支付的利息較高，如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，所以采用等額本息還款方式的貸款人，一般在年數接近中期時，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　對于采用等額本金還款的貸款人來說，如果還款期已超過了1/3，也不適合提前還款。由于隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還款的話，償還更多的是本金，不能有效地節省利息支出。

　　另外，享受利率優惠的房貸者也不太適合提前還款，利率優惠幾十年累計下來，差距就是幾十萬元。特別是目前5年期以上貸款利率爲7.05%，打7折就是4.935%，5年期的存款利率則爲5.5%，形成倒挂；如果享受85折利率，則優惠利率爲5.9925%；以85折計算，100萬20年期的首套房貸款，加息每月月供增加額不過百余元，對借款人日常生活不會造成什麽影響。銀行的理財師強調，在目前首套房貸款利率都比基准利率高的態勢下，提前還款看似節省利息，實則得不償失。所以享受優惠的客戶最好不要選擇提前還款。

　　“提前還貸其實並不是很好的選擇，”據農行清遠分行個貸部一工作人員介紹，上世紀90年代末，如果月供900-1000元，已經占了工資的一半，而現在如果每月月供還是900元的話，對貸款人的壓力已經很小。

　　另外，投資收益高于貸款利率的情況也不宜提前還款。盡管投資時時風險叠出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。尤其對于已經享受7折或85折優惠房貸利率的借款人而言，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財産品的收益率就已經高于打折後的房貸利率，足以應付加息後的房貸利息支出。

　　提前還貸要看清合同限制條件

　　對于有能力提前還款的市民，如何還？一次性提前還是分批提前都是值得考慮的問題。銀行的工作人員認爲，除非一次性付款，否則買房的支出往往在未來十幾年，乃至幾十年內占據整個家庭的主要支出，因此提前還貸需要足夠的財力支撐，貸款者在還清銀行房貸的同時，還得考慮家庭的開銷，所以目前選擇部分提前還款方式最爲普遍。

　　據悉，部分提前還款有三種方式：一是剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；二是剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；三是剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　銀行的工作人員稱，如果要申請辦理提前還貸，還應該做好幾項准備工作。


　　首先，每家銀行對提前還貸的要求不同，貸款人在申請提前還貸的時候要認真閱讀貸款合同，了解提前還貸的條件和限制。如有些銀行規定必須供房一段時間如半年、一年之後才能提前還貸；有的銀行對于提前還貸的資金有要求；有的銀行會收取一定的手續費和違約金等。

　　其次，將提前還貸所需的文件資料准備齊全，以節省時間和精力。若涉及到轉按揭等複雜情況時，需要的文件會更複雜，這時要多聽聽專業人士的意見，避免不必要的糾紛和麻煩。

　　最後，提前還貸完成後，市民要記得辦理注銷抵押和退保手續。解除了抵押狀態，房産的所有權才算完全歸屬購房者。另外，保險專家建言，提前還貸後，將退保費轉成普通家財險其實更劃算，可以爲房屋及室內附屬設備、室內財産、室內盜搶風險、管道破裂及水漬風險等各類風險提供保障。

(本文來源：南方日報)