明年元旦起，“房貸一族”總算可以松口氣了！因爲從2013年1月1日開始，他們將享受今年累計兩次降息帶來的利好。時下臨近年底，不少人開始盤算著提前還房貸以早日結束月月被房貸“捆綁”的滋味。那麽，他們的還貸擔子究竟會減輕多少？是不是所有的“房奴”都適合提前還貸呢……帶著這些疑問，記者走訪了我市部分銀行，並請業內人士給出了中肯的建議。

兩次降息會給房奴減輕多少還貸壓力？

回顧今年兩次利率調整：6月8日起，5年以上貸款年利率也從原先的7.05%下調至6.8%；緊接著從7月6日起，利率又進一步下調至6.55%。這就意味著，房貸年利率在2012年整體下調幅度達到了0.5個百分點。雖然商業貸款利率早就下調，但根據多數商業銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》中的約定，“老房貸”的利率調整將在次年的1月1日起執行，我市各大銀行將在明年元旦執行新的房貸利率。現已臨近元旦，房奴減負的日子已近在眼前。

兩次降息會爲“房奴”減輕多少房貸負擔呢？記者特意請農行省分行營業部個貸部工作人員算了一筆賬。假設以一筆30萬元20年期的首套房貸（商業貸款基准利率）爲例：20年累計支付利息爲260378.19元，如果選擇等額本息還款方式，每月還款金額爲2334.91元。同樣是這一筆貸款，如果按照明年元旦執行本次降息後的新利率計算，20年累計支付利息則爲238934.18元，采用等額本息的還款方式，每月還款額則降低到了2245.56元。前後兩者相比，月供減少89.35元。同是20年期限的一筆房貸，如果當時貸款額爲50萬元，按今年兩次降息的基准利率來計算，等額本息還貸方式每月少支付利息148.92元。

連日來，記者也以購房者欲提前還款爲由咨詢了市內部分國有銀行及股份制銀行，發現各行對于還款期限和額度等規定略有不同。大部分銀行在與客戶簽訂合同時就已規定，客戶從首月開始還款起，一年之內不允許提前還款。多家銀行都規定提前還貸都需要提前申請，如工行需要提前一個月申請，交行需提前十五天申請，但對于還款額度，各行大體相同，都是以一萬的整數倍爲基准。

銀行爲何對提前還貸業務熱情不高？

“如今股市後是不是很明朗，各種銀行理財産品收益盡虧，想來想去真找不到更好的投資渠道。這種情況下，選擇提前還貸起碼能早日結束痛苦的‘房奴’生涯。”市民王朗告訴記者，但同時他也發出了這樣的感慨，要想提前還貸並非易事，需要提前預約。與王朗感受相同的人也不在少數，記者發現一些“房奴”在微博上大吐苦水，講述

自己在近期提前還貸時遭到的種種不快，比如說銀行拖延處理，動辄需要提前一個月進行提前還貸的申請等。他們認爲，提前還貸不但可以增加銀行的現金流，還可以減少銀行的壞賬率，銀行應該鼓勵並加大辦理提前還貸的效率。那麽，究竟何因使得個別銀行對客戶提出的提前還貸的申請表現出客戶無法理解的冷淡呢？

就此，銀行業內人士向記者分析了其中的原因。通常臨近年底，各行都盯著自己的存貸款量，不希望出現什麽閃失。從盈利角度看，提前還貸不但無法增加銀行收入，相反卻減少了銀行收入。因爲一筆房貸從審核到發放，其中包含著一些必要的成本。提前還貸業務使銀行不能再收取已還部分所對應的利息收入了，無形中還增加了銀行再次房貸的成本。同時，各行的上級行對其各種貸款在結構上有一定要求，如果大量的房貸者選擇提前還貸則減少了消費貸款的數量，這樣一來會使上級行在年底時間對其考核指標上造成各類貸款結構的失衡。另外，各行在年終對其存貸都有一定的考核指標，如果年底時間突然大量地收回房貸，會降低年終新增貸款的基數，從而對次年新增貸款的增量産生影響，可能影響到次年的盈利水平。

以下三種房貸不適合申請提前還貸

“進入年底以來，有提前還貸想法的客戶的確較平時有所增多，我們每天都能接到很多咨詢電話。但在與客戶的交流中，可以明顯感覺到與往年不同的是，現在的房貸族越來越精明了。他們會通過網絡等渠道對自己的房貸進行一個細致的打算，在咨詢提前還貸相關問題時和我們一起分享或是探討自己的想法。還有一些客戶會專門來單位咨詢理財經理，將各方面支出收益算清楚後，讓我們幫著權衡是否應該選擇提前還貸。”市內一國有銀行省分行營業部個貸部人士告訴記者。

記者了解到，目前銀行提前還貸主要有三種方式：一是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；二是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；第三種是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。工行金城支行理財人士曲曉東表示，從投資角度考慮，並非每個人都適合提前還

貸，最好要綜合考量，既要考慮綜合宏觀大環境，也要結合個人實際情況來判斷，不可一概而論。如果市民短期內有較高收益項目可投資的，不必趕在年底湊熱鬧去提前還貸。尤其在三種情況下不宜提前還貸：一是簽訂貸款合同時享受7折到8.5折利率優惠的群體。由于已享受較低折扣的利率優惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執行，利息也只會比前期更低。二是等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金的還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所産生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。三是等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

辦理提前還貸時還需注意哪些環節？

算完了提前還貸的賬後，在該業務的實際辦理中我們還需注意什麽呢？對此，曲曉東提出了六點建議：還款者如果結清貸款的話，一定要記住去解抵押這個環節。借款人要攜帶房産證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區住建委辦理解抵押。這樣自己的房産才可以說完全是屬于自己的財産；記住了解清楚各家銀行對于提前還貸的相關規定，貸款人在申請提前貸款的時候要認真閱讀貸款合同，了解提前還貸的條件和限制。有的銀行規定提前還貸要是1萬元的整數倍，有的銀行需要收取一定數額的違約金等；提前還貸完成後，要記得辦理注銷抵押和退保手續。解除了抵押狀態，房産的所有權才算完全歸屬購房者；借款人如果要提前還貸，需要攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩余貸款額後，存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉按揭業務的客戶和業主，最好還要找專業的擔保機構來做委托公證；提前還貸，別忘了到稅務部門辦理退稅手續；客戶向銀行申請提前還貸時，先要看貸款合同中有關提前還貸的條例。看合同是否標注提前還貸要繳納一定的違約金等。