“無債一身輕”幾乎是所有貸款購房者作出“提前還貸”決定時秉承的理念與行動指南，然而隨著理財手段漸趨豐富，投資渠道逐漸擴展，這一信條卻不能保證購房者在所有情況下都能獲得實惠。
劉先生便在是否提前還房貸的問題上與父母産生了意見分歧。近日，他所在單位一次性下發了一筆幾萬元的住房補貼，對這筆錢父母認爲應該用在提前歸還房貸上，減少位于北京南三環的這套住房給他帶來的利息壓力。而他本人卻認爲，可以考慮持有這筆現金流，以尋找回報率更高的投資方向。
意見分歧之下，如何作出適合本人財務狀況的決定？“提前還房貸”要想劃算，到底需要考慮哪些因素？大家不妨一起做做功課。
房貸利率與理財收益
在回答“有閑錢是否應提前還房貸”的問題時，幾乎所有的理財專家都給出了“不能一概而論”的說法。
回答這個問題需要“內外兼顧”。所謂“內”，是指購房者本人與家庭成員的年齡、經濟狀況、收入預期、投資的風險偏好以及房貸方案設計；“外”則是指宏觀經濟環境與投資渠道現狀。
先讓我們來研究一下外部因素。加息恐怕是宏觀經濟因素中導致提前還貸最直接的導火索，幾年來曆次央行調高利率，都會引發一輪購房者提前還貸的風潮。
另一個外部因素是投資渠道、理財産品的收益情況。“家庭理財最重要的一點就是，保證投資收益高于資金成本。”北京銀行一理財師認爲，貸款人需要在房貸利率與投資收益率之間作出比較。如果利率成本的增加明顯高于投資收益的增長，就可以利用提前還貸節約資金成本。而如果儲蓄、股市、債市、各類理財産品的投資收益大于房貸利率，可以考慮暫不還貸，獲取更高回報。
但上述業內人士指出，央行加息情況下，一般其他投資渠道的收益率也會隨之提高。如果用手頭的現金還房貸，而用其他方式獲得的資金進行投資，利率可就沒有房貸利率優惠了。
兩種情況不適宜提前還貸
“訴之于外”後，我們再來“求諸己”。“最重要的指標不是節省利息的多少，而是家庭財政的承受能力、對收入預期的判斷以及所持理財觀念，最適合的才是最有效的。”民生銀行一負責人說。
上述業內人士說：“辦理提前還貸適合于年齡偏大的人，一方面他們受傳統觀念影響，傾向于無債一身輕，另一方面他們收入增長的空間較小，也無力承擔投資風險帶來的波動。”
上文中劉先生與父母的意見分歧也正于此。與穩妥小心的父輩相比，尚且年富力強的他顯然對自己未來幾年的收入保持較高預期，並具有更好的投資風險承受力。
房貸還款方案的設計也需要被列入考慮範圍。中信銀行一理財師認爲，有兩類貸款者不宜提前還貸。一類是已進入還款階段中期的、使用等額本息還款法的消費者，由于提前還款是通過減少本金來減少利息支出，如果中期之後提前還款，更多償還的是本金，實際節省的利息有限；二是還款期已達到1/4的、使用等額本金還款法的消費者，此時月供的構成中，本金開始多于利息，此時提前還款，也不利于有效節省利息。
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