伴隨著國家一系列樓市調控政策，很多原本投資樓市的人們放緩了腳步，而眼下股市也很不景氣，于是，不少手中有閑置資金但“投資無門”的市民便想到了提前還款。不過，濟南銀行業內人士認爲，在目前的負利率時代，錢存在銀行確實會隱性縮水，但提前還貸需因人而異。

存量房貸未調整

市民王女士買房時辦理的是10年期限貸款，如今只剩下2年，正好手裏有點閑錢，她想提前還給自己減負。“剩下的這2年還的基本全是本金，提前還貸已沒意義。”當銀行理財師跟王女士算了一筆賬後，王女士放棄了提前還貸的想法。

與王女士抱同樣想法的人並不少。“在房貸新政出台之初，有不少客戶過來咨詢提前還款的情況，但是得知銀行不會針對存量房貸進行調整後，大多數也就沒有真正辦理提前還款。”該銀行一位客戶經理說，雖然目前銀行房貸政策越來越緊，但是所有的政策調整都只是針對新申請貸款的客戶，存量房貸業務仍然維持原來的利率優惠。

銀行業內人士認爲，負利率時代，銀行存款實質上“縮水”是正常現象。但在目前貨幣緊缺、信貸緊縮的環境下，提前還貸並不是一項好的選擇。現在想要貸款的人很多，這時候把錢還了房貸，等到想用錢的時候再貸出來就難了。建議市民選擇一些短期的理財産品，如三個月以內的産品，等到國家宏觀政策明朗、有明顯投資機會時進行投資，把資金的主動權握在自己手上。

提前還貸需計算“成本”

不擅投資，手上的余錢長期不用的市民，要節省房貸利息支出，提前還款也是一個辦法。

但銀行人士提醒，市民提前還款是需要一定“成本”的。據介紹，購房者當初與銀行簽訂貸款合同時，約定的貸款數額和貸款年限都是作爲協議內容寫進合同，購房者半路選擇提前還貸，其實也相當于一種“違約”。因此，各家銀行對于提前還貸都設有一定的限制條件，比如需要提前半個月或一個月向銀行提出申請；並且最低還款額必須在一萬元以上。除此之外，大多數銀行規定是還款期超過一年後才能辦理，個別銀行還會根據合同規定收取一定的違約金。因此，如果要提前還款，還需先了解當時與銀行簽約的合同內容，看是否符合銀行條件。

提前還貸因人而異

提前還款是“房奴”所知的省息方式，提早歸還本金、縮短貸款期限無疑能減少房貸負擔。但是銀行業內人士提醒，提前還貸需因人而異，需考慮自己的年齡、家庭收入、手中余款、預期支出等多方面因素，還包括選擇提前還貸的時機在內。

對于選擇“等額本息還款法”的市民，如果貸款年限一旦過半，那麽，意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義就不大了。“因爲，等額本息法每月還款額是固定的，但一開始還的大多是利息，到後面主要還本金，利息越來越少。假如客戶貸款10年已經還了八九年了，那剩下還的基本全是本金，提前還貸已沒意義。”工行一位客戶經理說。

另外，享受了7折優惠的貸款者，也盡量不要選擇提前還貸。由于首套房和二套房之間存在巨大的利息差，以貸款50萬爲例，二套房的利息要比首套房多付26萬。如果選擇提前還貸，除非以後不再貸款，否則再貸款購房，就會被判定爲二套房甚至三套房，利率爲基礎利率的1.1倍，可謂得不償失。

而对于加息的预期将可能导致利率上浮，这位客户经理表示，目前贷款的基准利率是5.94%，7折的利率是4.158%，这是非常低的利率，如果年底前加息到6.5以上，也就是2007年底的利率水平，那么首次置业 7折的利率为4.5%左右，还是可以承受的。但是对于二套房贷，如果加息到6.5以上，利率按照1.1倍计，就达到7%左右的年利率，可考虑提前还贷。

善用房貸理財産品

記者采訪中了解到，房貸省息的方法除提前還款外，還有房貸理財産品可供選擇。

據介紹，目前已有多家銀行推出了具有理財功能的房貸還款賬戶，市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，從而大幅度節省利息支出，使自己的還款負擔減輕。比如辦理了“存抵貸”房貸理財業務，還款賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸，節省的貸款利息將作爲理財收益返還。還款賬戶中超過5萬元的部分將按照一定的比例視同沖抵貸款本金，存款越多、節省的貸款利息越多。

同時，市民還可選擇加快還款頻率的個貸産品來節約利息，如“雙周供”，它是通過將還款方式從原來每月還款一次改變爲每兩周還款一次，每次還款額爲原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節約了客戶對銀行資金的實際占用。

此外，市民還可以通過加快還款頻率等方式降低利息費用。如“氣球貸”，它可以通過縮短還款期限，貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還，而在期末將剩余本金一次性償還。不同于其他還款方式期末剩余本金一般爲零，氣球貸會有一定的期末剩余本金，因此借款人在貸款期限內每期還款金額相比較少，可享受5.4%的貸款基准利率，以及由最長30年貸款期限計算的低月供。