本报讯 今年来央行三次加息后，五年期以上贷款利率达到了7.05%。由于大部分老房贷客户要到明年1月开始执行新利率，现在已经是房贷调息倒计时。届时，老房贷客户的利率要从现在的6.40%上涨到7.05%，利率上涨幅度超过10%，还款负担要加重不少，最近，很多手头有点闲钱的房贷一族都在犹豫，要不要在执行新利率前提前还掉一部分贷款？理财专家提醒，享受优惠利率或者贷款时间没超过5年的借款人，大可不必提前还贷。

有利率優惠不必提前還貸

目前正是每年提前還貸的高峰期，但記者從杭州多家銀行了解到，與前兩年相比，今年到銀行提前還貸的人少了很多。

經過數次加息，目前5年以上長期貸款利率爲7.05%，對于享受7折利率優惠的客戶來說，明年執行利率爲7.05%×0.7=4.935%，而5年期存款利率爲5.5%，貸款利率與存款利率出現罕見的倒挂現象。部分享受8.5折利率優惠的客戶明年的利率則爲7.05%×0.85=5.9925%，也沒比貸款利率高多少。

最近發行的2011年憑證式（四期）國債票面年利率6.15%，對于7折房貸利率客戶來說購買5年期國債可獲得年利1.215%的無風險息差，不必提前還貸。即便沒能買到國債，銀行中長期理財産品也是替代渠道。記者統計了目前在售的20款1年期銀行理財産品，平均預期年化收益率爲5.97%，多家銀行的一年期産品預期年化收益率甚至高達6.5%，這些産品大多投向債券、票據市場或者優質企業信托融資項目，風險較低。購買起點資金也多在10萬元左右。

而對于實行基准利率甚至上浮利率的房貸客戶來說，是否提前還貸就有點糾結。目前市場上年化收益率高于7.05%低風險理財産品還是比較難找。對此，理財專家表示，如果你是一個保守的投資者，資金使用效率較低，可以考慮提前還貸。如果風險承受能力較強，可以嘗試進行高收益高風險投資，比如股票、基金、信托理財等。

等額本息未超5年提前還不劃算

目前，房貸還款方式主要有等額本息、等額本金還款兩種。等額本息還款的特點就是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的占比中，還貸前半段利息占比大于本金，期限過半後則反過來。由于每月還款額相同容易記，加上前期還款壓力小，目前多數貸款人采用等額本息還款方式。

以一筆貸款100萬元、期限20年、年利率7.05%、等額本息的貸款爲例，月供1556.61元，第一個月償還利息1175元，本金381.61元，利息幾乎是本金的3倍。10年零3個月後，兩者占比才反轉，月供中利息776.80元，本金779.80，相差僅3元。也就是說，如果是等額本息還款，前5年尤其是前3年，幾乎都是在還利息，如果貸款時間沒超過5年，提前還貸非常不劃算。