■張炜

　　近期，不少房貸客戶收到銀行鼓勵提前還貸的短信，稱在某個特定優惠期內還款無需預約，隨到隨還，還可免違約金。這稱得上“今非昔比”，此前國內銀行長期對提前還貸設置較高門檻，並由此沒少挨罵。

　　連續多次加息增加了房貸成本，由于存量房貸客戶的利率大多是每年調整一次，以往加息後的年底往往出現一波提前還貸潮，客戶爭相趕搭“末班車”。然而，個人房貸被商業銀行視作優質資産，銀行並不願意看到提前還貸。前幾年，銀行給提前還貸設置了種種門檻。一年以內的貸款者若辦理提前還貸，多數銀行對其收取違約金，如有的銀行以3個月的利息作爲罰金。在時間程序上爲難客戶，是另一種普遍的做法。有的銀行規定每月10日和20日才能辦理提前還貸，有的要求提前15個工作日遞交書面申請，有的索性明確一年以內的貸款不予辦理提前還貸。這些做法存在“霸王”之嫌，但銀行爲了保住個人房貸規模還是“不擇手段”。

　　“今非昔比”的是，銀行變得很差錢，不僅高息攬儲，而且打起提前收回貸款的主意。這或許是被存貸比等指標考核給逼的，可對銀行來說，提前收回個人房貸並不吃虧。存量房貸客戶中的絕大多數享有85折或7折優惠利率，若他們選擇提前還貸，銀行再以基准利率放貸，就能賺取明顯的利差。以20年期100萬元等額本息還款的商業貸款爲例，目前7折優惠利率房貸的累計支付利息爲575288．69元，基准利率則是867927．29元，兩者相差292638．6元。

　　某種程度上說，優惠利率房貸已從優質資産變成銀行的“包袱”。7折優惠的5年期以上貸款利率爲4．935％，低于5．50％的5年期存款利率，銀行放貸如同“賠本賺吆喝”。攬儲成本的升高，使優惠利率個人房貸資産不再是香饽饽。另外，個人房貸屬于中長期貸款，房貸利率高低對銀行的影響並非短期。趁著眼下房貸利率普遍較高的市場環境，銀行收回部分優惠利率的個人房貸，對其長遠經營有利。

　　從現有情況來看，大小銀行似乎都很差錢，皆鼓勵房貸客戶提前還貸。記者了解到，中國銀行在滬的不少房貸客戶收到過鼓勵提前還貸的短信通知，也有中小股份制銀行采取類似做法。就效果而言，卻未必很理想。一方面，今年已有的3次加息對房貸客戶的影響尚未顯現，等到明年1月起按年內最後一次調整的新利率操作，客戶才會感受到加息後的利息負擔增加。受加息後房貸的滯後效應影響，客戶在年中的提前還貸意願不會很強，以往的提前還貸潮也主要發生在年末。另一方面，多數房貸客戶恐怕不願意放棄優惠利率房貸，畢竟還貸容易，再借優惠利率已無可能。7折優惠利率的房貸成爲“絕版”，若客戶手中余錢不多或缺乏投資門路的話，其實沒必要急著提前還貸。銀行給予免違約金的優惠及隨到隨還的便利，對客戶的誘惑十分有限。而且，從上海一些銀行的做法來看，將鼓勵提前還貸的截止日期設定爲6月30日，與其存貸比的“年中考核”有很大關系。對此，客戶積極“配合”的可能性很小。

　　銀行“催”客戶提前還貸，顯然是一廂情願。央行更傾向于采取數量型工具來抑制通脹，對加息非常謹慎，未來利率上升的空間不大。已獲得7折或8．5折優惠利率的房貸客戶，再加息後繼續享有利率優惠，還款壓力的增加遠不及基准利率還款的房貸客戶。若是等額本息還款法，且進入還款中期，所償還的更多是本金，提前還款意義不大。

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