面對自己的“住房夢”，每個人都有一筆賬。新華社發

　　“尊敬的客戶，您的住房貸款由2012年1月1日起年利率調整爲7.05%，您的月還款金額已經發生變化。請您按時足額還款，以免影響個人征信記錄。”從1月1日開始，不少“房貸族”陸續收到了銀行發來的類似提示短信，這意味著，“房貸族”要開始爲去年3次加息“埋單”。

　　去年，銀行的貸款利率經過3次上調後，5年期以上的貸款基准利率已經從去年年初的6.4%增加至7.05%，住房公積金貸款利率也從去年年初的4.3%增加至4.9%，加息的累計效應在今年1月1日起集中體現。

　　一思：

　　月還款額增加多少

　　大多數購房者選擇的是商業貸款。

　　去年央行上調商貸利率的時間分別爲2月8日、4月5日和7月6日。因此，根據放貸合同簽訂的時間不同，購房者由于加息而增加的月還款額也不同。比如，5年期以上的貸款，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點；2月9日至4月5日辦理的，上升0.45個百分點；4月6日至7月6日辦理的，上漲0.25個百分點；2011年7月7日以後申請房貸的購房者，還款額不變。

　　以20年期30萬元額度的房貸爲例，用等額本息還款方式進行計算，假設客戶是在去年2月9日以前簽訂合同，利率調整前的月供爲2219.09元，調整後的月供爲2334.91元，增加了115.82元。

　　辦理公積金貸款同樣也面臨利率調整。目前，1年至5年期個人住房公積金貸款利率爲4.45%，6年至30年期貸款利率爲4.9%。以去年2月9日以前發放的個人住房公積金貸款爲例，如貸款30萬元、貸款期限20年，采用等額本息法還款的月還款額增加137.53元，采用等額本金法還款的月還款額增加207.29元。

　　 二思:

　　富余資金有何用處

　　記者在采訪中發現，多數“房貸族”表現比較“淡定”，並沒有提前還貸的計劃，而銀行除了接待例行的客戶外，也沒有接待到比平時更多的“紮堆”還貸者。

　　還貸壓力加大之時恰好也是年終獎發放之時，記者在中國工商銀行北京陶然亭支行遇到前來辦理提前還貸業務的市民王先生。“昨天下午剛發了5萬元年終獎，雖然錢還沒捂熱，但想著加息以後，還款額每月要提高一些，幹脆來辦理提前還款，還一點算一點。”王先生告訴記者。

　　記者在附近幾家銀行走訪後發現，近一周時間內，的確有部分市民選擇到銀行辦理提前還款業務。但是，各銀行的大堂經理紛紛表示，在利率提高以後，並沒有出現提前還款“紮堆”的現象，很多市民會根據自身經濟狀況來決定是否提前還貸。

　　例如，做家具生意的李女士就告訴記者，自從成了“房貸族”以後，已經經曆了多次加息，但她從來沒有考慮過提前還貸。“因爲手頭沒有足夠的資金，即便有了我也願意拿這些錢當流動資金投進自己的生意裏。”李女士說。

　　華夏銀行(微博)特約研究員吳健雄認爲，當前銀行信貸額度趨緊，房貸放款速度也大不如前，如果提前還貸並不一定劃算，而且加息後還款額度增加不多，所以暫不會出現提前還貸的“熱潮”。

　　三思:

　　實際成本孰高孰低

　　對于大部分2009年之前辦理房貸業務的客戶來說，很多人享受到的是基准利率打7折的貸款優惠，按照目前5年期貸款7.05%的利率計算，優惠過後的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。

　　因此，對于這部分房貸客戶而言，如果將准備提前還貸的錢存入銀行，所收到的利息會比支出的利息高，這部分客戶沒有提前還款的必要。

　　此外，還有一些客戶是采用等額本金方式貸的款，如果還款期已經超過三分之一的客戶也不必提前還款。所謂等額本金，指的是將貸款總額平分成本金，根據剩余本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金逐漸減少，還款利息也越來越少。據測算，使用該還款方式的還款周期超過三分之一時，其實借款人已經還了一半的利息，此時如果選擇提前還貸，償還的更多是本金，不能節約利息支出。

　　越來越多的人看到公積金貸款的優越性。5年期以上的公積金貸款當前的利率僅爲4.9%，大大低于5年期商貸7.05%的利率，利差達2.15%。于是，不少“房貸族”希望能進行“商轉公”，即由各地公積金中心替客戶向貸款銀行提前還貸，客戶再向公積金中心償還該部分余款。

　　“在基准利率調高的形式下，‘商轉公’的確比較實惠，但是現在很多城市還沒有開辦此項業務，客戶需要提前查詢。”吳健雄告訴記者。