摄影 张衡年

　　每年臨近年底，房貸一族都要琢磨是不是要提前還貸。今年年底，盤算似乎比以往更加強烈，在“首批房奴即將解套”的消息甚囂塵上時，不少房奴們正在發愁，房貸該不該提前還？

　　手續很方便

　　大約10年前，國家大面積施行住房貨幣化政策，同時銀行開始對居民住房貸款“開閘”辦理這樣的業務。如今，第一批“房奴”已經陸續到了貸款還完的階段。而記者了解到，每年從11月開始，也是“提前還貸”的高峰，大批不願意繼續做“房奴”的房貸者紛紛提前結束“房奴生活”，進入“無債一身輕”的輕松生活。

　　滬上一家股份制銀行的信貸人士告訴記者，由于年底銀行的放款資金比較緊張，因此貸款者提前還貸的申請還是挺受銀行支持的。據了解，目前不少銀行辦理提前還貸手續需要提早進行預約，時間從10天至1個月不等。另外，銀行對于提前還貸還可能收取一定的手續費，通常會根據還款時間來確定手續費的多少。

　　罰息有差異

　　實際上，提前還貸屬于一種“違約”行爲，因此貸款人在選擇提前還貸時，一般會支付一筆手續費，也稱爲“罰息”或“違約金”，通常在合同裏面會寫明。

　　記者比較發現，各家銀行對于罰息的定價有一定差異。有的銀行可以不收手續費，而有的銀行會根據已還款的時間差別設定罰息金額。

　　通過各家銀行客服電話咨詢得知，國有大行工、農、中、建、交裏，交行表示提前還款不收手續費，而工行需要收取提前還款額的5%作爲手續費，中行和建行采用分段的計費方式，貸款滿1年未滿2年的收取提前還款額的2%，滿2年未滿3年的收取1%，超過3年則不收取。農行在貸款三年內提前還款的收一個月利息作爲手續費，三年後則不收手續費。同時上述銀行也表示，由于每筆貸款的合同細則都可能不同，具體情況還需按照合同執行。

　　相比國有行，股份制銀行則顯得相對“優惠”，如招商銀行(600036,股吧)、華夏銀行(600015,股吧)、興業銀行(601166,股吧)等都不會收取相應的手續費用。浦發銀行(600000,股吧)則表示會依據客戶在開戶行簽訂的具體合同來確定，一般來說提前兩年還款需收取還款金額3%的手續費，兩年後則不收手續費。

　　外資銀行也采用相對靈活的分段計費方式，如恒生銀行在貸款放出第一年內提前還款的，且已償還的分期還款連同提前還款金額（包括該次提前還款）累計相當于或超過貸款金額的60%，提前償還金額的3%，最低不少于人民幣2.5萬元；在貸款放出兩年後提前還款免費。花旗和彙豐也采取類似的定價方式。

　　成本需考慮

　　業內人士提醒，並非每一類客戶都適合提前還貸，最好要綜合宏觀大環境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還貸，主要考慮四個問題：貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經濟大環境。

　　據悉，提前還貸是在加息時期受貸款人追捧的産品，能夠幫貸款人有效地縮減利息支出。但是隨著今年連續兩次降息，貸款利率正處于下行趨勢，貸款人選擇提前還貸並不一定利于資金有效利用的。

　　“貸款人申請提前還貸，不能只看貸款余額和利率的變化，最重要是看提前還貸是否讓資金的收益實現了最大化。”滬上某股份制銀行個貸部人士表示。

　　上述人士認爲，處于還款初期的貸款人提前還貸比較劃算，因爲還款利息支出通常集中在還款初期。如果已還款到中期（如20年期限已經還11年），等于已償還了大部分的利息，提前還款的意義不大。而采用等額本金還貸的貸款者，當還款期超過1／3時，提前償還貸款能節省的利息也不多。

　　另外，對于辦理房貸時，已經享受到折扣利率，特別是7折利率的購房者而言，也沒必要急著提前還貸，一是今後還可能繼續降息，到時再打7折會很優惠；二是不少金融界人士都認爲，以後房貸利率方面很少再會出現如此大的優惠。

　　相關提醒

　　提前還貸注意事項

　　1、允許提前還貸時間不同

　　大部分銀行都要求至少還款一年後才可以申請提前還貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請提前還貸。在國有行裏，中行、建行需要還貸一年後才可以申請提前還貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年後才能申請提前還貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。

　　2、調整利息周期不同

　　一般房貸期限都在10年以上，在這個周期裏，央行調整利息是難免的，而各家銀行根據調整利息的時間也不一致。工行、農行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照最近的央行基准利率調整爲新的還款利息。

　　外資銀行一般會選擇在當月或當季度調整。花旗銀行是在下一個季度初按照新利率執行，而彙豐銀行當日便開始按新利率執行。

　　對于房貸族來說，哪種調息方式更劃算？專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調整越劃算；若在加息周期周，則是越晚調整越劃算。

　　3、“還完房貸”後別忘記撤銷抵押登記

　　銀行人士提醒，無論是在合同期內還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之後都不要忘記辦理撤銷抵押登記。

　　根據産權證在誰手裏情況不同，還完貸款後領回産權證的程序也分好幾種，一種最簡單的情況就是産權證正本已經抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款後就會領到一個還款憑證，銀行還會把産權證正本、買賣合同正本一並還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬于自己的産權證，和銀行沒有什麽關系了。

　　但由于各個銀行不同分行的操作規定不統一，有些分行只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標志的房産證。就是貸款未還清前，提前拿到房産證，房産證上其他項中會注明房屋現狀。如果是這種情況，購房者在還完貸款之後，除了重複上面的步驟外，還要進行一個撤銷抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結算手續後，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房産證他項欄目中蓋上注銷的章即可。

　　案例解析（1）

　　陳先生在3年前辦理了一筆50萬元爲期20年的按揭貸款。選擇等額本息還款方式的他，如今每月需支出近3900元還款。近期陳先生想提前還掉部分貸款，讓每月月供減少些。陳先生介紹，在他辦理貸款的銀行，提前還款的金額只要是萬元整數倍即可。

　　此次他打算一起性還款5萬元。銀行工作人員表示，今年的兩次降息將顯現在明年年初的還貸過程中。也就是說，陳先生的月供在明年2月開始就將會有所降低，如果加上提前還款，力度則會更大些。工作人員幫陳先生計算後得出，只要在年內完成這筆提前還款，下月起還款額將降至約3430元。如果到明年執行下調後的貸款利率，月供更將降至約3300元，與現繳月供相比打了八五折。

　　20年50万元贷款 月供 支付利息

　　现还款方式 3892元 433965元

　　提前还款5万元后 3430元 396535元

　　节省 462元 37430元

　　案例解析（2）

　　小額提前還貸不合適

　　某銀行對于提前還貸的規定是：貸款時長未到3年的客戶，提前還款需繳納剩余本金4%的手續費。對于2010年剛剛購房、剩余本金還有20余萬元的劉先生來說，這將是一筆將近1萬元的開銷。

　　劉先生前年以基准利率的8.5折貸款36萬元。目前，劉先生每月的房貸還款約4000元，如果12月份提前還款3萬元，下月起每月還款額將降爲約3500元。這樣下來，1年中僅月供就將減少6000元的開銷，而且將爲總貸款節省的利息支出也高達約8000元。不過劉先生如果想嘗到這個實惠，就需支付將近1萬元的手續費。這樣算下來，不僅沒省到錢，還將有虧損。而如果劉先生將提前還款計劃推遲到明年12月，還款後每月月供將一次性減少531元，而爲總貸款節省的利息支出爲6400余元。雖然貸款利息的節省少了，但由于還貸已超過3年就無需繳納手續費，實際上仍比較合適。