我是一家廣告公司的副總，7年前我按揭了一套30萬元10期的住房，采用的是等額本息還款法。今年1月，我又貸款60萬元買了一套更加寬敞的住房，目前我的老住房已租出，但老房的房貸尚有3年時間才能還清，新房的貸款期限爲20年。目前，我還有一輛私家車，30萬元的股票，5萬元萬能壽險、重大疾病保險，20萬元已到期的國債和5萬元的銀行存款。

　　市场上央行要提高利率的消息成为事实，意味着我每个月要多掏腰包支付月供了。听说有人采取了提前还贷的方式，但我拿不准像自己这种情况提前还贷是否合适？ ——中山贾先生 　　

　　賈先生：

　　贾先生的老住宅是在7年前贷款购买的，贷款额为30万元，贷款期限为10年，采用的是等额本息还款法，每月还款额为3188元，贷款本息总额为382539元，目前尚有117461.8元本息未还清。 　　

　　“等額本息還款法”，是將貸款的本金和利息之和平均分攤到各個月份，即在整個還款期內每個月的月供是固定不變的。采用這種還款方法，在償還初期利息支出較多，本金支出相對較少，以後隨著時間的推移，利息支出逐步減少，本金則逐步增加。

　　賈先生所購的老房已還款7年，在余下的3年時間裏，應還貸款額中利息只占1/10左右，即使現在提前全部還清貸款，也省不了多少錢。況且，辦理提前還款還要履行一些繁瑣的手續，有的銀行還要收取一定的違約金，由此來看，賈先生的老住宅沒有提前還貸的必要性。

　　賈先生于今年1月份購買的新住宅，貸款金額60萬元，貸款期限20年，貸款利率爲5.04%。新住宅貸款依然采用的是“本息等額還款法”，每月還款額爲3973元，總還款額爲953521.76元，其中利息爲353521.76元。假設央行今年會升息0.5%，賈先生每月月供需要多交161.1元，貸款到期後，還款總額將增加36730.8元（升息時間從2005年1月1日算起）。這樣一算賬，可以看出提前貸款能爲賈先生省下不少的利息，新購住宅確有提前還貸的必要性。

　　賈先生提前還貸的三種方法

　　贾先生的资产除了一辆汽车和两套住宅之外，尚有30万元的股票，5万元万能寿险、重大疾病保险， 20万元已到期的国债和5万元的银行存款，手头资金较为宽裕。鉴于贾先生的具体情况，提前还贷可以有如下具体的操作方法：

　　建議一：央行加息，根據有關規定，購房貸款的利率也要到次年1月1日才會調整，因此，提前還貸的時間不必過于倉促。

　　建議二：部分提前還貸。手頭的25萬元可以考慮拿出其中的20萬元在升息時提前還貸，其余選擇投資到其他收益更高的投資項目。假設央行今年9月份升息0.5%，賈先生于明年1月1日提前還貸20萬元，19年下來，賈先生可以節約利息12243.6元。

　　建議三：賈先生提前歸還20萬元的貸款後，可以與銀行重新簽訂一次還貸合同，把原來采用的“等額本息還款法”改爲“等額本金還款法”。

　　“等額本金還款法”就是借款人將貸款額平均分攤到整個還款期內每月歸還，同時付清上一交易日至本次還款日之間的貸款利息，這種還款方式每月的償還額逐月減少。

　　“等額本息”和“等額本金”兩種還款方式在最終還款總額上有明顯差額，由于我國個人貸款采用一年一調的浮動利率制，在整個還款期間貸款利率的變動同樣會影響到這兩種還款方式的剩余本金，進一步導致還款額的不同。

　　據測算，在還款前期，“本金法“歸還貸款的利息要比”本息法“多。因此，當貸款利率下降時，“本金法”在較高利率的情況下已經支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，當貸款利率上升時，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金則少，利息總支出相應減少。把“等額本息還款法”改爲“等額本金還款法”，可以應對今後的再次加息，減少貸款的利息支出。

　　提前還貸的注意事項

　　提前還貸須提前通知銀行。目前各地對提前還貸是否收取違約金的規定有所不同。上海市的各家銀行對于貸款一年內就全部還清貸款的客戶，要收取一定數量的違約金；對于貸款一年之後提前歸還貨款的客戶則不收違約金。北京的各家銀行對提前歸還住房貸款是不收違約金的。購房人提前還貸時必須提前一至二個月通知銀行，以便讓銀行有時間做好更改貸款契約的准備工作。

　　提前部分還款要還整萬數。部分提前還款是指借款人在還款的過程中，需要提前償還其中一部分貸款，剩余部分房款仍需申請銀行貸款。對于這種情況，銀行要求借款人對提前償還的那一部分按整萬數還貸，比如5萬元或10萬元。

　　應要回剩余的購房保險費。借款人在提前償還了購房貸款後，可以向保險公司要求退還剩余年限的住房貸款保險費用。在辦理手續時，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款的證明，到保險公司按月退還提前還貸時間的保費。具體保險費退還多少，需按照各保險公司具體的退款公式計算。