提前還貸如何才合理？

　　明年1月1日起，房貸新利率你准備好了嗎？

　　編者按：

　　截至目前爲止，年內央行已經加息共五次，住房按揭基准利率由此上漲了0.99%，優惠利率也共上漲了0.8455%。按照央行的有關規定，加息後，已放款的住房貸款都將從次年——即2008年起執行新的利率。臨近元旦，明年起執行的新利率即將到來，你該如何應對？

　　□文/本报记者 陈锡琳

　　又到年底提前還貸高峰期，尤其今年內央行五次加息，按揭基准利率共上漲了0.99%。對加息前已放款的按揭市民而言，明年1月1日開始按最新利率償還按揭貸款，又是大幅度加息又是年底，不少手頭松動的市民會考慮提前還貸以減少利息支出，但提前還貸有多種形式，哪一種才對市民更有利呢？

　　記者咨詢銀行業人士得知，目前佛山市民辦理的提前還貸以部分提前還貸爲主，這種方式可以有四種操作模式：部分提前還款，減少月供，同時縮短還款期限；部分提前還款，選擇月供不變，但縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，但還款期限不變；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。這四種方式都能減少利息支出，但效果各異。該銀行人士指出，部分還貸，月供不變，縮短還款期限更適合工薪一族，每月還款壓力不會增加，卻能大幅度減少利息。

　　李先生今年8月份購置了一套總價50萬元的房子，貸款35萬元，期限爲20年，從10月份開始月供，按2007年9月15日起基准房貸利率0.85倍下限執行利率爲6.66%，月還款爲2925元，按揭20年共支付利息35.2萬元。如果李先生在今年采用部分還貸的話，那麽有以上四種操作模式供選擇，但分別有不同的效果。截止至今年12月，李先生將要支付4400元利息給銀行。

　　部分提前還款，減少月供，同時縮短還款期限。假如李先生提前還貸10萬元，還款本金爲24.5萬元，同時縮短貸款期限10年，那麽李先生實際是24.5萬元貸款10年，月還款爲2970元，10年總利息爲11.15萬元，李先生總共支付給銀行的利息爲0.44+11.15萬元=11.59萬元。

　　部分提前還款，選擇月供不變，但縮短還款期限。李先生提前還貸10萬元後仍然按揭20年但月還貸額不變，那麽按照每月2925元的還款額計算，李先生還清貸款時間爲10.5年左右，這期間需要支付給銀行的利息約爲11.4萬元，該種做法總共支付給銀行利息爲0.44+11.4萬元=11.84萬元。

　　部分提前還款，減少月供，但還款期限不變。24.5萬元按20年期不變計算，李先生只需每月月供2048元，20年利息約爲24.65萬元，那麽李先生總支付利息爲0.44+24.65萬元=30.09萬元。

　　部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。李先生提前還貸後貸款本金爲24.5萬元，且調整月供金額爲3500元，那麽這24.5萬元只需8.5年，這8.5年期間支付給銀行的利息爲8.74萬元，李先生前後總共支付給銀行的利息爲0.44+8.74萬元=9.18萬元。

　　經過對比發現，第一、第二種提前還貸方式更加適合有固定工作的普通工薪階層；而第三種是四種方式中最不可取的辦法，能夠維持原來月供金額的情況下，一般不建議減少月供金額；而最後一種則相對壓力較大，且與第一、第二種方式月供時間相差不多，利息額也增加不多，性價比不是太高。