房貸利率那么低 为什么还要提前还贷? 中财网     2016-06-21 10:37

[摘要] 最近很多人會留言詢問：如果要提前還完房貸的話，到底什麽時間點是最合適的呢？或者說什麽時間點最佳最劃算？

最近很多人會留言詢問：如果要提前還完房貸的話，到底什麽時間點是最合適的呢？或者說什麽時間點最佳最劃算？

网上的很多文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等額本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等額本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。

但上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 专家的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等額本金还是选择等額本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。

要很好很直觀地理解這個觀點，那我們需要先弄明白銀行的貸款利息是怎麽算的，下面就詳細展開整個論證過程，耐心看細細體會，這篇文章會讓你糾結了很久的問題在今天開始一清二楚，沒買房的以後也會清清楚楚。

首先，住房貸款我們是以月爲單位來還貸的，而銀行的利息也是精准以月爲單位計算的。簡單來說，你這個月需要還銀行多少利息，就是你目前欠銀行的貸款總額乘以每個月的利率。

下面用具體的例子來解釋清楚這個問題，我們假設以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現在公積金貸款的年利率是3.25%，我們看看每個月的利息是怎麽變化的。

先來看看每個月要還的本金，如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個月（30*12），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元，這是一個固定的數字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。

第一步：我們看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%爲例：

月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。

第二步：第一個月要還利息多少

假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。 虽然我们这个例子说的是等額本金还款，但无论等額本金还是等額本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等額本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等額本息的少。

第三步：第二個月要還利息多少

那第二個月的利息呢？其實也是一樣計算的，由于第一個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。

所以第二個月的利息是：

997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。

如果自己不想算懒得算，直接用房貸計算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 不想去罗列360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。

由于是選擇了等額本金，所以最後一個月欠銀行的貸款總額爲2777.78元，所以利息爲：

2777.78*0.270833%=7.52元。

雖然不羅列所有月份要交的本息具體金額，但爲了朋友們方便閱讀，取前10個月要還的利息和最後10個月要還的利息讓大家看看。如下圖：

標簽： 等額本金 等額本息

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