五部門連出重磅新政力挺樓市，力度被指2008年來最大

　　二套房首付降至4成，營業稅免征年限“5”改“2”

　　二套普通住房商貸首付比例下調到4成！購買2年以上的普通住房轉賣的，免征營業稅！昨天下午，央行、住建部、銀監會、財政部、國稅總局連發兩條重磅新政，房地産迎來自2008年以來力度最大的強心劑。

　　今年全國兩會結束以來，房地産政策就“吹風”不斷，上周五晚，國土部、住建部發文要求優化土地供應結構，打響了“托市”第一槍。就在人們猜測接下來會出何種新政時，超預期的新政昨晚接踵而至：二套房貸首付比例比人們猜測的5成低；營業稅“5”改“2”出台速度之快也遠超預期。專業人士認爲，由于新政降低了購房門檻、減少了交易成本，樓市成交量將明顯加快，二季度的房價也有可能止跌轉漲。

　　现代快报记者 刘芳 马乐乐 综合新华社

　　政策1

　　二套房貸首付降至4成

　　央行、住建部、銀監會發文要求：對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭商貸購二套普通住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定；

　　繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；

　　對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　對比

　　南京購房門檻猛降

　　在此之前，央行的規定是二套普通住房商業貸款首付比例不低于6成，貸款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　具體到南京來說，此前南京的二套房商業貸款，首付比例是不低于7成，只有在3月份才有極個別銀行暗中松動到6成甚至5成，新政降到4成後，大大降低了購房門檻。

　　而在公積金方面，南京目前執行的政策是：購買首套普通自住住房貸款首付款比例不得低于30％；第二套住房公積金貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低于本市平均水平的繳存職工家庭，其首付款比例不得低于30％，貸款利率爲同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

　　從公積金政策調整看，新政將首套房的貸款門檻再次降低，不過由于公積金政策調整是地方權限，南京在公積金額度吃緊的情況下是否會跟進，仍然需要打上一個問號。值得注意的是，此次新政調整所惠及的都是“普通住房”。南京對普通住房的定義是：面積不超過144平方米，容積率大于1.0。

　　分析

　　效果不如首套房標准放松

　　“降低首付比例，實際上是減少了客戶自籌資金，理論上增加了買房的便利。但去年有放松首套房認定標准的政策，與首套房認定標准放松相比，二套房降低首付比例的政策效果不如前者。”一名國有大行南京分行個貸部負責人解釋，只要將名下的貸款還清，再買房就可以按照首套房執行，首付3成利率基准。“二套房首付是4成，利率還有可能上浮，所以對很多人來說，不如把房貸還清，重新購買當作首套算。”這名負責人稱，三部委昨日新政是針對第一套房貸款還沒結清，又想購買第二套的人群，這部分人群不會太大。“如果首套房認定標准放松的政策用得好，是完全可以覆蓋這次的新政效果的。”

　　“雖然此次新政對商貸和公積金貸款政策大尺度放寬，但是效果或有限。”融360分析師袁媛表示，新政雖降低了二套房購房門檻，但卻增加了二套房買家的還款壓力。“銀行規定，借款人月收入至少爲月還款額的兩倍。假設某人已經貸款購買一套住房，貸款尚未還清，月供爲6000元。在這樣的情況下，購買第二套房，假設房價爲300萬元，首付4成，需貸款180萬元。如果以基准利率、30年期計算，月供約爲10000元。這就要求購房者家庭月收入在32000元以上。”袁媛認爲，即使在一線城市，能達到這樣收入的家庭也爲數不多，更別提廣大的二三線城市。

　　首付降了，那麽問題來了——

　　貸款需求會不會急劇增加？

　　銀行房貸資金夠不夠用？

　　利率有沒有下調空間？

　　買房的親們月供壓力會不會增大?

　　落地

　　銀行尚未接到總行細則

　　“我們還在等總行通知。”央行的消息是昨天下午將近5點發布的，現代快報記者隨後聯系在甯的工農中建交5大行，均被告知還沒有新政的具體執行政策，交行人士甚至表示，昨天也咨詢過總行，總行說政策還沒有研究出來。另有江蘇銀行、招商銀行等中小行稱，總行制定細則，然後下發到各地支行才有具體執行的政策。“從接到央行通知，到制定出具體細則，總行也需要一定的時間。”

　　二套房首付比例降低，貸款需求會不會急劇增加，銀行房貸資金夠不夠用？“新政策後，二套房貸款數量會怎樣，目前還不好判斷。”一名國有大行個人金融部工作人員表示，現在還沒有接到總行關于二套房首付比例降低的具體細則。“要看總行的具體細則，還要看總行給二套房多少信貸額度，所以也不好說二套房資金會不會緊張。”這名工作人員判斷，銀行的政策應該還是比較審慎。

　　銀行二套房房貸資金是否緊張不好判斷，但利率應該不會更低。央行通知中表態，二套房的利率水平由各金融機構自行決定。另外一家國有大行個貸部人士表示，利率這方面，且不看幾套房，單從資金價格對銀行盈虧影響來考慮，就知道下浮空間不大。“現在存款利率最高可上浮30%，以後可能完全放開，銀行的資金成本不斷高企。因爲競爭需要，有銀行下調貸款利率，但從內心講，銀行是不願意下調的。

　　二套房首付門檻的起起落落

　　二手房營業稅的演變

　　展望

　　二手房市場將活躍

　　部分房源會漲價

　　我愛我家市場部總監胡涓娟判斷，這個政策屬于“重大利好”，在一定程度上會加速改善型客戶的出手，從而刺激市場的回暖。但是作爲新政砌的階段，購房者不需要過度解讀，還是要理性購房。

　　“現在二手房市場上確實有許多因爲未滿5年而囤在手上的房源，這也限制了一部分有需求的購房者。而二手房政策的調整會刺激購房者出手買房的速度，短期內會對市場起到很明顯的活躍作用。”不過，胡涓娟同時認爲，營業稅的具體執行還要看落實，南京在整體市場情況還算健康的情況下，何時執行還要等待。