对于大多数买房人来说，跟他们最息息相关的无疑还是首付资金的下调和利率的下降。据调查，经过上半年的连续降息后，目前房貸利率已经达到了史上最低，其中5年期以上商业贷款利率已经降至5.4%，而5年以上公积金贷款利率更是降至3.5%，堪称史上最低。那么，在房贷进入低息时代如何还房贷最换算呢？
【房貸分類】
一、住房貸款
個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。
二、自營貸款
個人住房自營貸款是以銀行信貸資金爲來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱爲個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱爲個人住房擔保貸款。
三、組合貸款
個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金爲來源向同一借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。房貸還款方式：等額本金、等額本息、雙周供等。
【這樣還房貸最省錢】
技巧1、等額本金還款法適合收入高人群。
等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金，並同時還清當期未歸還的本金所産生的利息。方式可以是按月還款和按季還款.借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。
這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕，但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。
技巧2、等額本息還款法適合剛參加工作不久的年輕人
等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作爲還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
“等額本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，對于參加工作不久的年輕人來說，選擇“等額本息還款法”比較好，可以減少前期的還款壓力。
技巧3.一次性還本付息法適合從事經營活動人群或短期貸款。
一提前償還全部貸款的，將一次性結清全部貸款本息。一次性償還貸款，就是要求借款者在貸款期限到期前，一次性還清本金和利息的消費貸款。一次性償還貸款的借款目的一般是有特定用途的，如用于應付臨時性的資金短缺，因此一次性償還貸款一般期限較短，數額較大。一次性還款用于過渡性貸款支付定金，如果你在支付新住房的預購定金時，由于舊住房尚未出售，缺乏現金，便向銀行申請一筆過渡性貸款以支付定金，待舊住房出售後償還貸款，因此這種貸款是過渡性的對于小企業或者個體經營者，可以減輕還款壓力。
技巧4、轉按揭。
转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房貸利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。
技巧5.按月調息。
如果目前是降息趨勢，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉爲浮動利率才劃算。不過，“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。值得一提的是，部分銀行推出了“按月調息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調息”，則可在次月享受利率下調的優惠。
技巧6、雙周供省利息。
雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此産生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。
因此，還款的周期被縮短，同時也節省了借款人的總支出。對于工作和收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。
技巧7、提前還貸縮短期限。
提前還貸之前要算好賬，因爲不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那麽提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸後，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。
因爲，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。
技巧8、公積金轉賬還貸。
在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款並盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受範圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。
這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供後，余額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。
(濱房網)