去年十一月至今，央行已連續六次降息，一些銀行對于提前還房貸是否收取違約金和手續費的政策開始放松，提前還貸的話題再次被提及。

不過，銀行人士提醒，提前還貸不一定適合每個人，需要從貸款利率、個人投資能力以及經濟大環境等多方面綜合考慮。

提前還貸省了哪些錢？

毫無疑問，提前還貸的初衷就是減少利息支出。綜合而言，目前提前還款的方式無外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。從理論上來講，提前全部還貸無疑利息支出是最少的。

記者用理財計算器算了一筆賬，如果你在2011年8月，選擇組合貸款貸了50萬元，當時商業貸款、公積金貸款的基准利率分別是7.05%、4.9%，每月原還款額1671.66元、1326.82元，共計2998.48元。若計劃在今年12月一次性還清尾款，則分別需要支付239097.9元、233262.11元，可節省利息275773.27元、175397.47元，共計451170.74元，這確實是一個客觀的數字。

不過，農業銀行複興支行行長李旺全指出，這考驗的是還款人的經濟實力，只要有合理的計劃和安全的預期資金流，這種方式是最優的。

如果經濟實力不允許，也可以選擇部分提前還款。工商銀行東堤支行一位工作人員提醒，因爲計算方式相對複雜，具體還是要向辦理房貸的業務部門咨詢。他們會爲貸款人設置最合理的還款方式。

哪些費用需要支付？

千萬不要以爲，提前還貸只是把貸款總額減去已還款總額這麽簡單，因爲除了銀行有一個複雜的計算系統幫你計算剩下需還的資金，你還需要支付一定金額的手續費，也稱爲“罰息”或“違約金”，一般在合同裏面會寫明。

記者比較發現，目前我市五家國有商業銀行基本都是允許還款一年後才可以申請提前還貸，且基本都是要求還款人按提前還款金額和提前還款時的執行利率支付一個月利息作爲賠償。

值得注意的是，一般房貸期限都在10年以上，在這個周期裏，央行調整利息是難免的，而目前我市的五家商業銀行調整利息的時間都是每年1月1日，市民提前還貸時也要關注這個時間點。

“一般房貸金額較大，若無特殊原因，很少有客戶會提前還貸，更何況，這幾年銀行利率一直處于降息通道，且未來降息預期依然較高，提前還貸的人可能會越來越少。”李旺全表示。

哪些情況提前還貸不劃算？

雖然可以省下利息，但是李旺全提示，三種情況不適合提前還貸。

比如，如果你是第一套房，而且還享受了7折利率，就不要考慮房貸提前還款了。以目前的利息計算，五年期以上貸款基准利率僅爲4.9%，7折就是3.43%，這是非常低的利率了。更何況，加息的預期越來越強烈，相對的卻是收入在逐步增加，所以還款壓力會越來越小。而且，如今，不管是銀行理財産品，還是各種其他投資渠道，只要不出大意外，年收益基本都能超過3.5%。所以，如果有投資方向，借款人大可將資金用于投資，用回報來支付利息。

此外，等額本息還款年數接近中期的貸款者不宜提前還貸，因爲，等額本息還款法是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

類似的道理，等額本金還款期超過三分之一的也不適宜提前還款。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。

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