■新快报记者 谢蔓
央行新經濟政策對樓市影響幾何?業內人士認爲
近期,央行集中出台多個重磅政策,包括再次降息、降准,實施多年的銀行存貸比硬性規定更是被取消。
存貸比的放松,有專家預測將由此釋放出7萬億的資金。由此,“央行宣布投放7萬億人民幣,一夜之間,人民幣貶值近2%;如果你有1000萬,按3%算利息一夜之間損失了一輛寶馬1系,如果100萬放銀行,你一年虧6萬塊。如果你和我一樣,只有100塊,可能早餐就沒有了……”的段子在微博和朋友圈流行開來。
果真如此嗎?新的金融政策到底對樓市和市民有何影響?
7万亿流动性 不会涌向房地产
對于7萬億流動性的釋放,很多市民都不清楚是一個什麽概念。不過不少市民記得,2008年國家曾抛出4萬億元的經濟刺激計劃,一時間多余流動性湧向房地産,使當時受金融海嘯影響而跌入低谷的樓市觸底反彈,並走上新一波上漲的行情。因此一聽到7萬億的消息,很多人的第一反應就是樓價是不是又要漲了?不過,記者采訪了一些專家學者,他們得出的結論卻是,目前的所謂7萬億元流動性的釋放和2008年的4萬億經濟刺激計劃根本不是一回事,所謂的7萬億元,爲銀行原先吸收存款後作爲資金沈澱的一部分,是原來就有的資金。而2008年的4萬億計劃則是增印鈔票。
要弄清7萬億元的資金流動性到底從何而來,首先要了解一下商業銀行實施了20年之久的75%存貸比“紅線”政策。該政策的內容是商業銀行每吸收100元的存款,其中只有75元可以用于放貸,余下的25元必須作爲資金沈澱。今年6月份,執行了20年的存貸比被正式從《商業銀行法》中刪除,存貸比將由法定監管指標弱化爲流動性監測指標。由此,有專家便估算出,商業銀行75%的存貸比“紅線”放開後,根據18%的存款准備金率推算,銀行可向社會釋放7萬億左右的貸款資金。
業內人士指出,取消存貸比,實際上釋放的並不是實實在在的7萬億現金,只是從理論上給銀行一次“松綁”。戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文以及第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄均表示,這次資金的松綁首先不可能流向股市。會不會利好樓市?則沒有降息、降准來得直接。“釋放出來的資金不會湧向房地産行業,因爲國家宣布廢除存貸比政策的同時也宣布了將推出信貸資産質押再貸款試點政策,這讓地方財政的債券可以在銀行做抵押,將流向地方。”有業內人士表示。
降息降准刺激經濟帶動股市
在存貸比緊箍咒放松的同時,爲穩定市場、提振經濟,央行日前宣布再度降息。同時中國7月份財新制造業PMI終值跌至47.8,爲兩年來新低——經濟疲軟程度出乎預料。降息同時,央行下調金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。事實上,此前各項經濟刺激措施已接連不斷,包括人民幣兌美元彙率下跌和養老金入市獲批。
8月26日,央行年内第四次降息,全国首套房平均利率降至4.90%,首次跌破5%,创历史新低。去年9月全国首套房贷款平均利率为6.86%,相当于当时基准利率6.55%的1.05倍。以一笔总额100万元、30年期的贷款为例,如果购房者分别在2014年9月和2015年9月申请贷款,按全国平均房貸利率来计算,则今年9月申请相比去年同期贷款总利息约可节省45万余元,月供减少1252元。对于“刚需”买房族来说,减负效果显著。
第一太平戴維斯方面認爲,此次降准降息一方面刺激經濟、帶動股市,另一方面同樣利好于房地産市場。央行年內接連降息,加之貸款利率和人民幣准備金率的下調,以及首付比例減少,爲市場提供更多資金,並減少融資成本,從而使更多中低收入家庭有能力購房。在近期一線城市房地産迅速回暖的態勢下,股市暴跌和投資渠道的有限或使更多資金流入房地産市場,在利好樓市成交量的同時亦進一步推高房價。而對于開發商而言,此次降息降准對其加快資金流動、降低融資成本同樣産生利好,並爲其進入國內債券市場提供資金便利。
豪宅複蘇第三季度銷售900套
仲量聯行方面也認爲,寬松的政策環境推動廣州整體住房需求。中國人民銀行8月再次宣布降基降准,以及中央多部門聯合發文宣布取消執行了十年之久的樓市限外令。寬松的政策環境激發了市場潛在的需求,使普通住宅市場和高端住宅市場的問詢量和成交量均雙雙上揚。一手高端住宅市場延續前兩個季度的複蘇勢頭,以改善型需求爲主要需求驅動因素,三季度銷量達到約900套,這也是自2010年以來單季度最高銷量。中心城區的新樓盤因其所在區位和生活配套,對改善型買家更具吸引力。
龍斌合富房地産經濟研究院院長預測,第三季度國內GDP同比增6.9%,破七意味著將准、降息的空間。
不過,購房環境的寬松,購房意願上升會不會直接刺激房價的上漲?業內人士則認爲,這還得看降息與經濟下行兩者之間的博弈。林木雄表示,其實從過去幾年樓市的表現可以看到,每當樓價下跌,正是經濟受到沖擊或者下行的時候,因此購房者也不能光看到降息等利好而忽略了降息背後的原因正是經濟下行。龍斌認爲,前三季度國內經濟發展總體平穩,但下行壓力不減。房地産銷售持續回暖,但開發投資持續下行,庫存量大,短期內去化效果不明顯。去庫存仍然是未來相當長一段時間的市場主題,未來樓市可能以量升價穩爲主。