風繼續吹，二套房貸首付會降低嗎？

胡文

這兩天，有關二套房貸首付比例降低的消息在全國兩會期間勁吹。中國房地産報稱，繼“認房不認貸”後，二套房貸首付比例有望迎來5年以來的首度下調。

在工作報告中，李克強總理明確提出，支持居民自住和改善性住房需求。同時將“穩定住房消費”作爲六大消費支撐之一。

最早放料發聲的是住建部政策研究中心副主任王珏林。他表示，“預計接下來相關部委將會落實，對已有的政策做出相應調整，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”央行副行長潘功勝也在全國兩會期間公開回應，央行已經在對房地産市場信貸等是否需要放松進行後期統計，以及對影響進行評估。一般認爲，決策層在兩會期間釋放出的信號，往往成爲本年度政策指導方向。決策層明確表態支持改善性需求，意味著上半年放松二套房貸的可能性較大。

“既然要保持市場平穩，房貸也應具有靈活度，過去房價上漲時，房貸可以收緊，那麽在行情不好時也可以放松。”王珏林說。

2010年1月，“國十一條”出台，要求加大差別化信貸政策執行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40%；當年4月，“國十條”規定二套房首付比例不得低于50%，房價過高地區可暫停發放第三套房貸；2011年1月，力度空前的新“國八條”規定二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策，北上廣深，以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。回顧這一曆程可以看到，二套房貸持續收緊到今年正好屆滿5年。

2014年放松首套房信貸的“9·30”新政實施以來，央行已進行兩次降息、一次降准，釋放了一定的流動性，房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地方支行人士稱，考慮到這幾年社會融資規模中，直接融資比例越來越高，今年M2增速目標實際上仍較爲寬松，房地産信貸具有放松的空間。

“9·30”之後，四個一線城市率先回暖，此外，杭州、天津、武漢、長沙、成都、重慶等城市在2014年四季度成交也有所回升。但進入2015年，二三線城市再度感受到陣陣寒意。這一狀況，顯然已經在全國兩會期間被相關人士所注意。

合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，成交量的萎縮雖然和淡季有一定的關系，但是主要是由于市場基本面尚未得到明顯的改善。“在此狀況下，國家有意識松動房地産政策可以理解。但是，雖然目前的庫存量主要以大戶型産品爲主，如果僅限于將二套房首付從六成下調至五成，個人認爲影響也相當有限。”一個例證是，截至3月11日，廣州未售可售住宅的總面積爲978.67萬平方米，可售未售套數爲74153套，平均套均面積爲131平方米。

瑞銀證券3月12日發布了一個報告，該報告稱，1-2月宏觀數據證實2015年實體經濟開局乏力，“內需深度滑坡，外需獨木難支”。其中，房地産活動進一步下滑。瑞銀證券認爲，雖然過去幾個月房地産政策立場轉向寬松，但1~2月房地産活動繼續下滑。其中銷售面積同比下跌16.3%，跌幅較去年四季度的5.7%和去年全年的7.6%進一步擴大。季調以後的絕對水平徘徊在低位。盡管去年同期的基數較低，新開工面積同比仍繼續大跌了18%，季調後環比進一步滑坡。施工面積和房地産投資雖然恢複了小幅增長（同比分別增長7.6%和10.4%），但在新開工繼續滑坡的背景下，主要反映了竣工步伐變慢（同比大跌13%），建設活動下行趨勢沒有改變。

瑞銀報告顯示，消費未能起到緩沖作用。1-2月份社會消費品零售增速由去年12月的11.9%放緩至10.7%。通脹下行是原因之一，但剔除價格因素後的實際增速也由去年12月的11.5%放緩至11%，受制于收入增速放緩（過去一年期間，居民實際可支配收入增速放緩了1個百分點左右）、房地産低迷抑制相關消費以及反腐持續深入開展。其中，與房地産相關的家具和建材銷售增速放緩，而金銀珠寶銷售更是轉爲同比下跌。瑞銀認爲，過去兩個月政策的集中發力包括擴大小微企業減稅、加大對水利項目的支持力度、降准和降息。此外，兩會設定了更高的預算赤字率、並進一步釋放了政策寬松姿態。在此情況下，瑞銀預計經濟在二季度才可能好轉。

因此，瑞銀預計未來進一步的穩增長措施將會可能包括以下措施——

加大財政對公共産品投資、社會保障和稅收減免的支持力度。測算今年廣義口徑（包括性基金）下的預算赤字占GDP比重將擴大1.5個百分點，其中支出重點在公共設施投資項目、保障房、社會保障體系和小微企業稅收減免。預計還將通過政策性銀行和PPP模式對經濟提供更大力度的“准財政”支持。

進一步放松房地産政策，包括下調房貸首付比例、降息、加快戶籍改革步伐、降低交易環節稅費。

進一步的貨幣寬松措施，包括：（1）再降息1-2次，下一次時點可能在二季度；（2）再降准1-2次，並通過其他工具加大流動性支持力度，保證平穩的基礎貨幣供給和充裕的流動性。短期內更緊迫的是緩解目前偏緊的銀行間市場流動性條件、促使貨幣市場短期利率下行，我們預計央行對此會有更進一步的動作。（3）放寬貸款額度和其他信貸供給限制，保證全年11萬億元的人民幣新增貸款和17萬億左右的新增社會融資規模，以實現“貨幣和信貸平穩增長”。

加快有利于增長的改革，主要包括工作報告中重點強調的進一步簡政放權、推進資源和要素價格改革、改善社會保障體系。

中原地産首席分析師張大偉認爲，二套房首付比例在4月有望繼續松綁，預計未來房産市場中剛需和二套房改善型需求比例爲7比3。雖然一線城市限購不可能取消，但可能通過工作居住證政策適當放松，比如北京。預計在3月份及之後，市場降准、降息的可能性依然較大，首套房貸款利率可能會出現8.5折左右的折扣，對于購房者而言，相當于房價變相下調，將大大刺激購房者入市，成交量將明顯上漲。

3月8日，李克強在參加全國人大會議江蘇代表團審議時說，去年國家面臨持續的下行壓力，在這種情況下，我們沒有采取短期強刺激政策，而是主要靠改革激發市場活力，保持經濟平穩運行，也爲今年可能遇到的更大困難預留了政策空間。比如很多財稅、金融政策，宏觀調控工具，我們還沒有完全使用。如果遇到更大困難，我們會出手的。