3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整爲不低于40%。記者近日走訪省城銀行發現，多家銀行已經開始執行“二套房貸首付四成”的新政。

二套房如何認定？

省房地産協會負責人對記者說，現實中二套房的認定很簡單：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房；未成年時名下有房産，成年後再貸款購房；個人名下有全款購買的住房，再貸款購房；個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房；首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款；婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起；婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。

此前，在我省貸款購買第二套住房的家庭，首付款不低于60%，貸款利率不低于基准利率的1.1倍。每個分支機構的地方人民根據人民銀行新住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款首付比例和利率。

購房首付減少但總價上升

二套房貸首付降低，對于需要購買二套房的市民來說，是利好的消息。面對新政策，一些潛在購房者有了盡快入手的打算。

以100萬元總價的住房爲例，貸款利率按5.90%進行計算，如果按照目前首付六成的比例計算，那麽首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額爲68萬元，月供2843元。

首付比例降至四成後，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那麽還款總額爲102萬元，月供4264元。

如此對比，降低首付比例對于一些改善性購房者而言，並不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。即，六成首付下，買房總金額爲60萬＋68萬共128萬元；四成首付下，買房總金額爲40萬＋102萬共142萬元。這樣對比，要增加14萬元。

需求未見大幅度增長

省城多位銀行個貸處工作人員告訴記者，目前雖然太原市多家銀行已開始執行二套房貸款新政，但從近期看，改善性購房貸款需求，暫未呈現明顯增長。

建行山西分行個貸中心負責人告訴記者：“只是首付降至四成，利率卻沒變，還是上浮10%，利率出現優惠折扣的情況應該也比較難出現了。從目前情況來看，銀行房貸需求也沒有出現明顯增長。如今的消費者已經變得越來越理性，在貸款利率沒有明顯折扣的前提下，首付降低除了能緩解一時壓力之外，只會增加後期還款壓力。因此，對于購房人的吸引力雖然短期內存在，但卻缺乏持續動力。”

记者了解到，根据新政，房贷具体首付比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等因素合理确定。也就是说，原本二套房房貸利率上浮10%的硬性标准已经没有了。这也就意味着，银行可以根据客户实际情况灵活调整利率水平。但实际上，愿意降低利率的银行却少之又少。从新政出台后的反应来看，购房者在政策刺激之下信心开始恢复，而各大开发商也制定了不同的销售策略及促销优惠，积极地消化存量。总体而言，房地产市场热度有所回升，但目前还未出现大面积的回暖。对太原来说，目前还处在供大于求的时期，各大开发商都在加大促销去库存，购房将享受实际的优惠。因此，对于购房者来说，现在房产已经回归到普通商品的本质，购买者更注重其使用价值，只要需要，就可以出手。