此次房貸新政大幅降低了二套房的首付比例的門檻，這讓很多改善性需求的購房者歡欣雀躍，可以更早實現自己的二套房夢想。不過，政策雖然放開了，購房者是否能夠如願拿到銀行或公積金中心的貸款，則是一大問題。

A

廣州“限購”會不會松綁？

一線城市有壓力，“穗六條”短期難放開

业内几乎一致认为，国家房地产调控政策总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段，调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策转向寻求更 加平衡的供求关系。但由此衍生的问题是，新政之后，下一步棋怎么走？锁在广州头上的“限外”、“限购”紧箍咒何时解除？

參加昨日央行房貸新政會議的中央財經大學金融學院教授郭田勇對南方都市報記者表示，此次二套房首付下調是房貸政策由非常態向常態的回歸，有利于釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩定經濟。

郭田勇認爲，從文件上看，“因地施策、分類指導”意味著政策不應一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地産持續過熱的城市可考慮不下調首付比例，同時，銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

一家國有銀行廣東省分行個貸部負責人還表示，目前仍在等待總行具體實施細則，預計廣州以外的廣東其他地區一般跟隨國家政策進行調整。但廣州地區仍需要看，地方央行是否會出台針對限貸政策的調整文件。

合富置業市場部市場經理梁燕明也認爲，估計短期內一線城市放開限購的可能性不大。

2013 年11月18日，广州市出台楼市“穗六条”，重申原有调控政策，提高外地人购房门槛，以及进一步提高二套房贷首付比例，由六成提至七成。按照规定，5年内 在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，才能限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。这一政策的出台，剥 夺了不少外地人的购房资格，也将部分改善型买家阻挡在购房门槛外。目前国内大部分城市限购都已松绑，只有北上广深几个大城市尚未解除。

B

房貸利率会不会降？

商業銀行放貸資金緊，利率或穩中有升

南都记者采访了解到，目前商业银行存款吸收能力大幅下降，可以放贷的资金也因此受到掣肘。更重要的是，商业银行受制于资金成本高的压力，很难给予购房者较低的房貸利率。

在目前的房貸市場上，商業貸款占據絕對主體的地位，公積金貸款占比非常低。對于使用商業貸款的購房者而言，首付門檻降低了近一半，這意味著購房者對商業銀行的借款需求也將大幅增加。

對于商業銀行，房貸資金需求量的增加是一種壓力。目前商業銀行普遍出現存款下滑。在目前存貸比的限制下，存款下滑將會制約可以放貸的資金量。盡管監管部門對存貸比進行了調整，但商業銀行依然面臨這種壓力。

在可能出现的大幅增长的房贷资金需求面前，商业银行的放贷资金额度并不宽松。一家国有银行广东省分行个贷部负责人在接受南都采访时表示：“从春节后各家银行 的放款速度上看，额度并不像外界认为的那么宽松。”她表示，目前各家银行的房贷，比前年要松，但比去年还是稍紧了。在放贷额度不宽松的情况下，商业银行将 会甄别客户资质。优质客户会得到优先照顾，而劣质客户可能拿不到贷款。另一方面，购房者拿到贷款等待的时间可能比以往长不少。

如果你有幸能够拿到房贷，那也别高兴过早，因为你可能不得不面对一个较高的房貸利率。据悉，去年由于房贷额度相对宽松，部分银行随行就市下调了房貸利率，久违的房贷折扣重出江湖，以广州为例，9.5折已经成为市场主流折扣。

一家股份行广州分行信贷部相关负责人告诉南都记者，如果新增房贷需求量很大，那么，在可贷资金有限的情况下，银行自然会提高房貸利率。更重要的是，银行的资 金成本现在比较高。兴业银行首席经济学家鲁政委告诉南都记者，虽然房贷新政为购房者敞开了大门，但是是否能够从银行处获得房贷，商业银行也有自己基于商业 利率的考量。鲁政委说，在互联网金融和金融脱媒的双重影响下，现在银行吸收资金成本比较高。比如，以银行资金的一种资金来源——— 同业资金为例，同业资 金一年期利率都达到5%左右。而目前央行最新的一年期基准利率只有5.35%。高企的资金成本决定了商业银行对房貸利率不会下降，可能还会有所上升。在鲁 政委看来，目前高企的资金成本下，商业银行房貸利率不上浮已经不错了。

交通銀行金融研究中心研究員徐博也認爲，取消折扣或者繼續下調的可能性都不大，銀行應該會保持現狀。

C

公積金好不好貸？

若成交量上漲，資金或重陷緊張

昨日，廣州住房公積金管理中心相關人士表示，目前還沒收到上級部門下發的關于新政的正式文件，具體的細則以及實施時間還不能明確。

去年下半年，广州公积金资金紧张，持续多月出现额度遭“秒杀”。广州住房公积金管理中心目前正在研究以银行放贷、公积金中心贴息的形式，缓解公积金贷款资金 缺口的问题，但新政出台的时间仍未能确定。据悉，根据初步的计划，贴息资金可能会从公积金的增值收益里的城市廉租住房建设补充资金支付。

南都記者獲悉，春節前開始，由于廣州樓市成交量持續低迷，公積金貸款申請量已經較去年有所減少，目前提交申請基本就能審批，無需再輪候預受理，額度緊張的壓力已有所放緩。

但大源按揭公司經理鄭大源認爲，昨日公布的新政或許會帶來樓市交易量的上漲，加上新政對公積金貸款首付比例有所放松，很可能會讓廣州公積金資金陷入新一輪緊張的局面。

D

二手樓市會不會火？

若政策放松，二季度成交量或增四成

根據新政，二手樓(普通住宅)成交需要繳營業稅的門檻從5年降爲2年，這對于二手市場上2-5年區間那些持盤待賣的業主未嘗不是一劑“雞血”。

以一套房子總價200萬元的買賣爲例，房屋交易已滿2年的“免征營業稅”，即可減少11萬元的營業稅。

合富置業市場部經理梁燕明認爲，營業稅降低門檻的新政必然會增加購房者入市的信心，之前一些區域的二手樓出現一二手樓價格倒挂的現象與營業稅負重相關，現在單價稅負減少將有望增加二手樓在市場上的吸引力。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易看，二手房成交之后不够2年再卖的比例占50 .5%，满2年但不足 5年的比例占11.7%，满5年的比例占37.8%。可见，如果新政实施，在成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。