(來源：廣發證券房地産行業研究報告)央行宣布：自2015年5月11日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率0.25個百分。這是央行本輪寬松周期的第三次降息，5年以上中長期商業貸款利率和個人住房公積金貸款利率分別降至5.65%和3.75%，均創曆史新低，整體來看，貨幣政策繼續朝著穩健偏寬松態勢發展。

貨幣流動性的進一步釋放使得房貸市場繼續呈現漸進式寬松，其中首套房按揭貸款利率方面，5月份全國首套房平均貸款利率爲5.46%，繼續下行，並且叠創曆史新低。剔除降息因素之後，5月全國首套房平均折扣由4月份的9.73折繼續下行至9.66折，平均折扣力度再度加大。

從具體的利率分布來看，5月份首套房貸款提供優惠的銀行占比繼續上漲，由4月份的42.56%上漲至46.71%，其中9折以下優惠利率占比爲4.49%，相比上月增加0.48%，9折折至基准區間內的優惠利率占比爲42.24%，相比上月增加3.69%;基准利率占比由上月的46.18%下降至41.50%;基准以上利率占比則由上月的4.58%下降至4.11%;停貸銀行占比7.66%。整體來看，首套房折扣利率占比首次超過基准利率占比，折扣利率逐步成爲市場主流。

一线城市：首套房貸利率继续下行，折扣力度涨跌互现

分城市來看，受降息影響，5月一線城市首套房貸平均利率均繼續下行，房貸市場延續了前期的寬松態勢，但是剔除降息因素之後，各城市折扣力度卻呈現漲跌互現。

具体来看，北京首套房贷平均利率继续下行至5.13%，但折扣利率来看，折扣利率却由上月的9.07折上行至9.08折。利率分布方面，本月北京北京优惠利率占比与4月持平，其中由于农业银行的利率下调，北京首套房貸利率重回8.5折。

上海方面，5月上海首套房貸平均利率爲5.17%，折扣利率由4月的9.17折下行至9.16折，優惠利率占比則由4月份的87.50%提升至88.46%，成爲一線城市中唯一一個優惠利率占比提升的城市，其中浙商銀行依舊給出了全國最低的7折優惠，但是僅僅針對購買合作樓盤的優質客戶。

廣州方面，5月份廣州首套房貸平均利率繼續下行至5.44%，折扣力度也由上月的9.53折下調至9.44折，下調幅度明顯。利率分布來看，雖然優惠利率占比由上月的73.91%下降至69.57%，但是提供9折銀行數量卻由4月份的2家驟增至7家，新增提供9折優惠的銀行分別爲招商銀行、工商銀行、民生銀行、農業銀行和中國銀行。

深圳本月首套房貸平均利率爲5.33%，繼續呈現下行趨勢，但是折扣力度卻從上月的9.61折小幅回升至9.63折，優惠利率占比與上月保持持平，依舊爲76%，其中提供9折優惠的銀行增加至3家，分別爲彙豐銀行、東莞銀行和北京銀行。

二线城市：基准下调致首套房貸利率下行，但宽松态势不明显

数据显示，受降息影响，8大重点二线城市首套房貸利率均继续呈现明显的下行趋势，从折扣利率来看，各大城市房贷宽松态势较上月并不明显。

具体来看，5月南京受基准利率下调影响，首套房貸利率继续下行至5.38%，各大银行已经执行9.5折的优惠利率，整体折扣力度与上月持平。

杭州首套房貸利率下降至5.41%，受民生银行、杭州银行银行利率下调至9.5折影响，杭州地区整体折扣利率呈现小幅下行，但9.5折依然是市场主流。

武汉地区首套房貸利率为5.60%，主要是受降息影响所致。目前基准利率依然是市场主流，但本月邮储银行放贷政策略有放松，折扣利率由基准下调至9.5折。

長沙地區與武漢地區類似，市場主流利率依然維持基准，值得一提的是，本月農業銀行推出了最低9折的利率優惠，但僅針對購買合作樓盤且開發商爲全國前100強的客戶，附加條件較爲嚴苛。

此外，天津和青岛首套房利率以及折扣利率均呈现一定的下行趋势，但是宽松态势并不明显，而成都和重庆，基准下调导致首套房貸利率下降，但折扣利率环比上月保持持平。

(來源：中國經濟網)央行330新政中指出，二套房首付降至四折。兩個月過去，然而據報道稱，截至目前各地銀行對政策的落實情況並不樂觀，尤其是一線城市二手房首付和利率方面，依然處于相對緊縮的狀態。

6月第一周，北上廣深等一線城市延續5月份的走勢。二套房利率分布方面，以北京爲例，29家銀行中，除4家銀行停貸以外，其他25家銀行二套房利率均爲基准上浮10%。而房價漲幅最猛的深圳，其二套房政策並未有放松的迹象。

專家認爲，近期深圳房價領漲全國且增長的幅度超過預期，在此情況下，對于銀行二套房政策是否松綁及何時松綁，當地及銀監會或持審慎的態度，即使近期出台相關政策，二套房政策仍將相對保守。

有市場分析人士也認爲，對于房地産市場的回暖，多數銀行仍保持謹慎的態度；爲避免市場過熱，一線城市並不排除首套和二套房貸款利率均收緊的可能。

房貸政策執行有差別

樓市回暖，離不開降准降息政策的推動。但是，央行在5月11日對基准利率下調後，各大城市的執行步伐並不一致。

數據顯示，全國35個重點城市536家銀行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成數，占銀行總數的71.3%。但是仍有154家銀行按兵不動，暫未對房貸的政策進行調整，占所有銀行的28.7%。

382家落實新政的銀行並非清一色將首付降至4成，而是銀行根據當地的具體情況制定出個性化的二套房政策，如北京二套房首付5成爲主流，南京和蘇州的絕大多數銀行則執行4.5成的二套房首付。

需要指出的是，在尚未執行二套房新政的154家銀行中，廣州、深圳及上海已經占到67家。其中上海新政執行率僅3成，廣深更是按兵未動。如果再忽略部分停貸銀行，則從比例上看，絕大多數二三線城市已經基本完成了降低二套房首付這一動作。相比之下，市場更好的一線城市新政落地速度反而明顯滯後。

基于以上房貸市場表現，有機構分析認爲，在一系列樓市利好政策的刺激下，房地産市場已經呈現明顯的回暖趨勢，尤其是一線城市，近期更是量價齊漲。在此情況下，一線城市的二套房政策或繼續的收緊，以抑制市場出現爆發式增長；而部分庫存量過大的二三線城市或將持續放松二套房貸款政策，以拉動改善型購房需求，縮短去化周期。

分析還認爲，政策刺激對于嚴重供過于求的城市提振效果有限，從而導致城市間的分化更加明顯。

一線城市二套房利率上浮

從最新公布的6月第一周數據來看，二套房利率方面，一線城市普遍上浮。

統計數據顯示，上周北京29家銀行中共有21家銀行調整了二套房首付成數。分別從7成降至5成、4成不等。

此外，在京城開展二套房貸款業務的銀行中，仍無一家銀行明確表示統一執行二套房首付4成的新政，在利率上，基准利率似乎仍是“可望而不可求”。

一位房地産中介負責人告訴中國經濟網記者，北京市二套房貸款均執行最低首付6成的標准，而且利率全部爲基准利率上浮10%。