楼市政策继续“松绑”预期强烈，房貸利率进一步走低的可能性大不大？对于即将贷款买房的市民来说，如何选择银行进行合作？昨日，融360金融搜索平台发布的《2014年中国房贷市场报告与分析预测》（以下简称报告）显示，2014年1月-12月，重庆个人房贷平均利率为7.12%，相当于在现行央行基准利率的基础上上浮15%左右。对于2015年房贷走势，融360认为宽松仍为市场主基调，央行很有可能会有2~3次降息，降低二套房首付比例也会是大势所趋。

利率去年先緊後松

去年下半年以来，随着房贷新政落地和降息的发生，最让人关心的房貸利率，降了没有？答案是降了，但降得不明显。《报告》在全面分析融360已涵盖的全国35个城市500家银行2014年房贷数据后发现，像重庆这类城市全年平均利率呈现“先紧后松”的变化趋势。以南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、东莞、长沙、重庆这10大具有代表性的二线城市全年利率为例，自去年1月开始，利率逐月提高，6月达到顶峰。下半年受政策调控的影响，利率普降，临近年底，在杭州、南京、天津、青岛等热点城市的带动下，平均利率呈现明显下降的趋势。在央行新政后房貸利率普降的情况下，重庆、珠海、佛山等城市的房貸利率在四季度一降再降，但是因前期利率过高，所以全年利率平均水平依然偏高。监测数据显示，重庆去年全年房贷平均利率为7.12%，按现行房贷基准利率6.15%测算，相当于在基准利率的基础上上浮了15%左右。

　　普遍上浮基准利率5%

　　昨日，商报记者从市内部分商业银行、品牌楼盘了解到，首套房貸利率已出现松动，不再像此前必须要在基准利率上上浮10%了，上浮5%已成主流。由于各家商业银行执行的个人房贷政策有所差异，购房者办按揭前最好货比三家。

　　“首套房貸利率可以只在基准利率上上浮5%了。”市内一大型国有商业银行南岸支行房贷部门人士告诉商报记者，购房者只要资信条件好就可能执行这个首套房貸利率。市内另一家国有大型商业银行个贷部负责人告诉记者，该行近期已下发了一份内部文件，对利率做了明确规定：首套房只上浮5%。在南岸区弹新街一新来楼盘售楼部，他们与市内另外两家国有商业银行建立了按揭贷款合作，现在执行的首套房贷政策是“首付三成，利率上浮5%”。“这两家国有商业银行对首套房贷的认定比较严格。”该售楼人员表示，购房者家庭以前只贷款购买过一套房，并将房贷全部还清才能算首套。

　　商报记者调查了解到，市内一些开展有股份制商业银行，眼下执行的个人房贷政策也与上述几家国有商业银行大致相同，首套房貸利率基本都只上浮5%。与之相比，本地城市商业银行的优惠幅度要大一些。“有的群体贷款利率可以按基准利率的0.95倍执行。”市内本土城商行传出消息，该行已出台政策专项支持刚需困难群体购房：一是拥有重庆户口，并在本市工作，支持本市经济发展的农民工；二是在本市工作一定年限内的新毕业大学生。

　　城商行利率偏低

　　如果你是即将申办房贷的新手，最关心的莫过于哪家银行执行的利率优惠幅度最大。《报告》显示，在最低利率排名前10的银行中(如图)，汇丰银行、中德银行及恒生银行三个外资银行分列第6位、第8位及第10位。房貸利率最低的是青岛银行。而降息后，大幅推出优惠利率的国有银行，在全年利率最低排行中，无一入选。排名靠前的青岛银行及北京农商行等地区性银行仅在青岛、北京等地提供低折扣房貸利率，但或是仅针对特定人群，或是放款遥遥无期，并非普惠政策。相比中资银行优惠利率的高门槛，外资银行仅以贷款额度作为折扣划分依据，政策更加简单、透明。这10家相对低利率的银行中，在重庆开设有分支机构的有汇丰银行和中德银行。

　　預測

　　2015年房貸寬松是主調

　　融360預測，2015年上半年銀行很可能會延續2014年年底寬松的房貸政策。從下半年開始樓市有望出現好轉，中央支持政策或隨之趨緊，在房貸額度逐漸耗盡和央行降息擠壓利潤空間等因素影響下，銀行可能會逐漸收緊房貸。但總體來看，2015年房貸政策將呈現前松後緊的走勢。

　　融360預測，央行有望執行2~3次降息，2015年房貸環境將以寬松爲主基調，低利率將刺激更多的潛在購房者入市，但對于明顯供過于求的三四線城市則影響效果有限。

　　二套房房貸首付比例降低

　　曾幾何時，首套房首付3成以上、二套房首付6成以上是全國通行的標准，但“9.30”新政中規定，在不限購的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，再申請貸款購買住房，銀行可根據借款人償付能力等自行確定首付款比例和貸款利率水平。這表明銀行對二套房的認定及相應的貸款政策也一改此前一刀切的做法，開始向各自爲政轉變。

　　融360監測數據顯示，目前全國已有部分銀行重新制定了二套房貸款政策，如西安的中國銀行規定，名下有2套以上住房且貸款還清，首付最低40%，利率基准。南京紫金農商行規定，名下有2套以上住房且貸款還清，首付最低30%，利率基准。融360預計，2015年個性化的二套房貸款政策將在更多銀行出現，降低二套房首付比例是大勢所趨。

　　公積金貸款政策進一步寬松

　　自2014年10月公積金新政發布以來，雖然已經有超過40個城市不同程度地放寬了公積金貸款政策，但是這些城市中絕大部分僅針對提高貸款額度、縮短公積金繳存期限、開放異地貸款中的一兩項進行了調整，並且還有很多城市遲遲未對公積金新政有所表態，如一線城市中的廣州和深圳，所以融360預計，2015年各地公積金仍將進一步落實新政，公積金貸款政策將更加寬松，更多城市將推行異地貸、提供最高貸款額度、降低首付比例等措施。

　　算賬

　　利率波动大 贷款百万最高息差27万

　　家住南坪，一直自認爲是剛性需求的王強在每個月還按揭貸款的時候都有點悔不當初，“如果再等兩個月在去年12月買的話，現在每個月的月供要少幾百元。”銀行人士算了一筆賬，以30年期、總額100萬的貸款爲例，去年在重慶購房，利率最高點時爲7.46%，利率最低點爲6.33%。如果選擇等額本息還款方式，總支出的利息差將達27.19萬元。

　　2014年樓市政策回顧

　　“限購令”淡出