摄影 李里
隨著6月進入尾聲，銀行也迎來一年一度的“中考”。
2013年，受“錢荒”事件影響，部分股份制銀行實際上處于“停貸”或“半停貸”狀態，也引發房企與購房者的“錢慌”。2014年，隨著年中考核的來臨，銀行同樣對個人房貸發放額度進行了嚴控，房貸審批難度也有所增大。而今年，隨著貨幣市場流動性“最寬松”的到來，利潤考核的“壓頂”，又是否造成了銀行房貸的緩行？爲此，金融投資報記者特別就成都房貸的最新情況進行了相關調查。
多家銀行首套房貸款打9折
5月11日，隨著央行宣布下調貸款基准利率0.25個百分點，5年以上商業貸款基准利率也降至5.65%，跌破近10年來年最寬松時期執行的5.94%的最低曆史記錄。而隨著年中大考的到來，目前成都房貸市場的利率情況又是如何？
从记者调查的情况来看，目前，在成都的15家主流银行中，只有平安银行(000001,股吧)暂停受理房贷业务，其他14家银行房贷业务均正常开展。从首套房貸利率来看，相比5月甚至有了更多的优惠。
其中，邮储银行、成都银行下调至基准利率的9折，即5.09%；而此前曾给出的“88”折优惠的汇丰银行则将首套房貸利率最低调整至5.20%，相当于在基准利率的基础上打了92折；紧随其后的则是招商银行(600036,股吧)，其首套房的最低利率为基准利率的95折，即5.37%。此外，中国银行、建设银行、工商银行、中信银行(601998,股吧)、光大银行(601818,股吧)、民生银行(600016,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、交通银行则将首套房贷调整为基准利率；农业银行与渣打银行则上浮了5%，为5.93%。
或鉴于息差压力，对于贷款房屋与贷款人，各家银行也多有不同的限制条件，如汇丰银行直指需贷款50万以上才可享受92折的优惠房貸利率、光大银行则对二手房房龄要求较为严格，要求与贷款年限合计不超过40年。此外，目前给出最优惠利率的两家银行中，邮储银行房屋按揭贷款只受理成都主城区房屋，成都银行也对二手房做出了“必须在五城区”内的要求。从交通银行的房贷要求来看，房貸利率会根据客户资质浮动，“根据客户资质有瑕疵的，匹配理财产品或上浮利息”。
此外，从放款周期来看，时间最短为中国银行与中信银行，均为15天，而其余为20天-60天不等。而给出首套房貸利率9折优惠的邮储银行与成都银行，放款时间分别为45天与60天。
二套房貸首付最低4.5成
不過，與首套房貸款的“大方”不同，銀行對二套房貸款則顯得更加審慎。
雖然距離“3·30”新政落地已經過去近兩個月的時間，而融360統計數據也顯示，全國35個重點城市中，除一線城市中的上海、廣州及深圳之外，其他城市均至少有半數銀行降低了二套房首付成數，同時5月開始不少二三線城市的二套房利率悄然松動，有14個二三線城市共計21家銀行出現了低于基准利率1.1倍的二套房利率，沈陽的民生銀行二套房利率甚至低至9.5折，與首套房持平。
從成都的最新情況來看，對于“3·30”新政中，“對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次貸款購房的，最低首付比例爲40%”的有關要求，上述仍在正常放貸的14家銀行中，無一按此執行。
其中，對于二套房貸款，中信銀行要求最低首付6.5成，中建工農四大行，以及光大、民生、興業、交通、郵儲、成都、招商等共計11家銀行則調整爲最低首付4.5成。此外，彙豐銀行與渣打銀行爲最低首付6成。
在利率方面，除中國銀行與農業銀行在基准利率的基礎上上浮5%，招商銀行上浮15%以外，其余11家銀行依然爲基准利率上浮10%，即6.22%。
首套房貸折扣轉變成趨勢
值得關注的是，從蓉城主要商業銀行的首套房貸款來看，從最初的最低爲基准，最高上浮15%；到以基准和上浮5%左右居多；再到5月以來，以基准利率爲主流，略有上浮；以及最新的諸多優惠，信貸政策一直處于一個松動的狀態。
這一趨勢也在全國多地同樣出現。融360《2015年中國房貸市場5月報告》監測數據顯示，5月，全國35個重點城市536家銀行中，有80家銀行下調房貸折扣，全國首套房平均折扣從9.73折降至9.66折，首套房貸款政策寬松程度再次升級。
事实上，5月，北京、上海、广州、深圳首套房平均利率继上月之后再次全部下降。但是从利率折扣来看，却是涨跌各半。与之相比，8大重点二线城市首套房贷款利率均呈现明显下行趋势。融360分析师认为，随着利率一降再降，目前一线城市的房貸利率水平已经接近历史低位，进一步下调的空间有限。相反，部分二三线城市的首套房贷款利率出现明显的降势。
其中，一個值得注意的現象是，隨著5月首套房折扣利率相比上月繼續顯著增長，基准利率及基准以上利率占比環比下降，首套房折扣利率占比首次超過基准利率占比，這也意味著首套房貸款主流利率開始由基准向折扣轉變成爲重要趨勢。
不容忽視的是，半年內的3次降息，使得貸款基准利率一降再降，而存款利率浮動的上限卻不斷提高，這直接導致銀行的利差縮小，獲利空間不斷被擠壓。
以當前五年期貸款基准利率5.65%來看，9折僅爲5.09%。以給出這一利率的成都銀行爲例，其官網公布的五年期定存利率爲4.2%，兩者間的息差僅爲0.89%。在業內人士看來，如果銀行繼續執行9折以下優惠利率，將難言盈利。
不過，上述人士也指出，雖然首套房貸款這項業務可能不掙錢，但通過這種方式，銀行能更快速地找到合作夥伴，吸引更多客戶，通過其他業務産生利潤。
就在6月24日，國務院在網站發布公告表示，國務院常務會議通過《中華人民共和國商業銀行法修正案（草案）》。草案內容刪除了貸款余額與存款余額比例不得超過75%的規定，並借鑒國際經驗將存貸比由法定監管指標轉爲流動性監測指標。這也被認爲，將有利于緩解銀行信貸投放的存款約束，有關專家更直指，或將釋放約7萬億信貸資金。
這無疑也爲房貸市場帶來重要利好。不過，分析人士認爲，這並不意味著房貸市場將更加寬松。“由于短期內存款仍是銀行負債的主要來源，貸款也是銀行的主要資産業務，存貸比仍會作爲重要的流動性監測指標，仍會對銀行構成約束。”交通銀行金融研究中心指出，“在目前經濟下行、企業有效信貸需求不足、銀行資産質量壓力較大的情況下，此舉並不會立刻導致貸款投放立即大幅增加。”
本报记者 吉雪娇
（責任編輯：HN666）