2006年02月08日 02:40 新闻晨报

　　房貸是拿時間換金錢的交易。金錢是有時間成本的，其價值是不斷變化的。許多買房者采用靜態眼光，僅注意貸款周期長短及靜態資金多少，卻忽略了房貸作爲長期事件，時間對資金價值有不可忽略的影響，往往因此作出了不正確的決定。

　　时间是有价值的，今天的100元和10年后的100元是不同的。考虑房贷必须将未来支付的款项“折现”来综合考虑。如打算贷款50万元购房，他们用网上“房貸計算器”一算，

如貸20年，利率按5.51%算，總還款將是826142.67元；而如貸30年，利率不變，那總還款額將是1023149.83元；多貸10年，就要多付23.85%，許多房貸者認爲非常不劃算。

　　然而上面方法沒有考慮“折現”，只有參考價值，不宜作爲決策依據。正確的是根據假設的通脹率，將每年支付的房款折現爲今年價值後，再計算兩者差額。如貸20年，雖然每年還款額均爲41307.12元，但假設通貨膨脹率3%，那第20年的41307.12元，其實只相當于第1年的23556.87元；同樣30年貸款，每年還款均額34104.96元，而第30年所還的34104.96元，只相當于第1年的14472.32元。根據3%通貨膨脹率計算，上述案例中貸20年所還的款折現後的還款“現值”總額爲632982.01元，而30年則爲688526.44元，30年相比20年僅多付8.78%。

　　我們更要考慮的是長期收入水平提高對房貸決策的影響。

　　我們的父母輩，牙縫中省下余錢，好不容易存滿500元存折，當時堪稱巨款。可十幾年經濟發展後，今天在外面吃頓飯就不止500元。不少白領因此懶于儲蓄。這雖有些極端，但也不無道理。常見的理財理念，多來自于美國等發達國家，美國上世紀60年代迄今，普通人收入扣除通脹因素，幾乎沒有增長，生活水平提高更多依賴科技進步、生活産品價格降低實現的。但我國經曆25年經濟高速發展，人民收入水平大幅增長，如果從昔日每月36元、72元的固定工資算起，收入水平增長速度驚人。不同國情，考慮房貸思路也不同。

　　目前上海人均可支配收入2000美元/年左右，而美國是3萬美元/年，距發達國家我國還有相當大的發展空間，只要經濟向好，收入在未來二三十年中會大幅增長。這要在房貸決策中加以考慮。仍說前例，即使你年收入7萬元左右，20年貸款的年還款額也占了收入的一半左右，壓力相當大。但20年後，如果人均收入水平達6000美元/年，你年收入水漲船高達21萬元，那每年還款負擔就相當輕了。相比10年或者20年，30年貸款的初期還款壓力小，當前負擔較輕。雖然因周期長，總還款額有所增加，但因收入水平不斷增長，額外負擔的利息費用相對未來收入，負擔並不重。這未必不是一種好的選擇。

　　时间在理財活动中具有巨大的魔力，考虑通货膨胀，再考虑经济快速发展的国情后，长期房贷其实并不可怕。对30岁以下、职业具有较大上升潜力的白领读者而言，不妨将房贷年限放长些，既可减轻早年还款压力，又可通过收入增长来降低未来的还款压力。但如果评估后觉得自己的职业从长远看并不吃香，甚至是夕阳职业，收入成长空间并不太大，那房贷年限还是短一点来得安全。