四、最初一年不要提前還款

　　要注意的是，在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。還有一點是，借款合同中規定提前還款者不應出現逾期不還的情況，如果有逾期不還，應先還完欠款再申請提前還貸。

　　提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法

　　中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝ 8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。

　　提醒二：違約金陰影下可選轉按揭

　　按中國百姓的消費觀念，有能力盡早還貸的是個人良好信譽的表現，但銀行並不情願。個人住房貸款風險相對較小，收益相對安全，這樣的“黃金業務”對銀行來說是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃，也損失了貸款所帶來的穩定的利息收入。實際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時，會采取提前還貸方式來減輕負債壓力。實際上，個人住房轉按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。

　　提醒三：不可盲目跟風提前還款

　　提前還款雖然是個很普遍的現象，但面對升息預期而選擇還款確須“三思”後行。

　　1、住房貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調，也就是說，即便近期利率調整，個人房貸新利率也要從明年1月1日開始實行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應量力而爲。

　　2、借款人是否有更好的投資渠道。有點余錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進行“錢生錢”，投資股票或基金也是不錯的選擇。

　　3、時間價值的損耗應考慮。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時間價值的，比如別人向您借了1萬元，由于物價上漲因素，可能半年後還回來的1萬元實際上只值九千多。所以在物價上漲時，那些本來打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對于已經貸款買房的，一般也沒有必要提前還清。

　　另外如果購房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸後，公積金將停止使用，並按活期利率存起來，到退休時才能提取，這一塊資金在未來的歲月裏帶來的收益就太少了。當然，公積金政策根據地區會有所不同，部分地區允許以一年爲單位提取公積金用來償還房屋貸款，此時也可以考慮靈活利用公積金。

　　提前還款-選擇方案

　　提前還款方案比較

　　向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。

　　例：這是一套今年4月份購買的，價值100萬元的房子，首付30%後，貸款額爲70萬元，貸款期限20年。按目前的利率，用等額本息還款法計算，房子的月供爲5031.18元，20年利息總支出高達507485.08元。從明年1月1日起新的利率會上調，因此房主決定提前還款。以此案爲例，對目前市場上存在的五種提前還款方式進行了比較。

　　第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額，27972.01元。

　　利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。

　　第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短爲15年7個月。這樣，利息總額爲390353.07元。

　　第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月，月供減少爲4509.49元。這樣，利息總額爲486450.1元。

　　第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供減少爲4982.55元，還款期限縮短爲16年。利息總額396897.93元。

　　第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供增加爲6720.06元，還款期限縮短爲10年。利息總額246657.49元。

　　由此看來，第一種和第五種的還款方式是最經濟的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經濟情況，凡事都要量力而爲。