鏈家地産一名經紀人表示，目前北京市二套房貸款均執行最低首付6成的標准，而且利率全部爲基准利率上浮10%

■本报见习记者 毛宇舟

今年3月份，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合發文，調整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%。

時隔數月，樓市成交量已逐月增加，但銀行方面卻仍不願意對二套房貸款松口。《證券日報》記者調查發現，在京城開展二套房貸款業務的銀行中，仍無一家銀行明確表示統一執行二套房首付4成的新政，在利率上，基准利率似乎仍是奢望。

鏈家地産一名經紀人告訴本報記者，目前北京市二套房貸款均執行最低首付6成的標准，而且利率全部爲基准利率上浮10%，不過如果購房者名下曾經有貸款但已經還清，即便名下有房依然可以按首套房貸款執行。

首付4成條件多

易居房地产研究院发布的《5月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长 34.9%。5月份成交量创下近六年同期新高。对照近六年来每年5月份的成交数据，同比分别增长了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和 34.9%。从绝对数值看，今年5月份市场成交量已经是近六年同期最好水平。

具體來看，北京住建委網簽數據顯示，5月份北京新建住宅(剔除保障房、自住房)實際簽約套數爲4822套，環比上漲達到了37%。二手房數據方面，5月份北京二手房住宅成交均價爲3.6萬元/平方米，環比上漲2.2%，比去年同期上漲4.6%。

不過，雖然樓市日益火爆，監管層在3月末頒布的房貸新政卻遇冷。在新政頒布依始，銀行們紛紛宣布將根據政策作出調整，但如今看來，多限于紙上談兵。

根据融360数据，民生银行、南京银行、江苏银行和兴业银行标注为二套房房贷首付最低可降至4成。伟嘉安捷数据显示，工行、建行、农行、交行、邮储银 行、招行、北京银行、中信银行、光大银行、华夏银行、浦发银行以及友利银行12家银行二套房首付比例仍执行的是首付5成。不过《证券日报》记者了解到，四 成首付仅为理论上可行，执行首付4成，同时还有多个附加条件，执行五折也需要达到一定的条件。

例如，兴业银行人士向本报记者表示，只有 部分与房地产公司合作的楼盘才可以享受到最低折扣，而且贷款金额要达到一定的额度，也就是说四折首付并不针对所有购房者。而北京银行有关人士则表示，如果 想首付5成，必须是购房者名下的贷款为非住宅，也就是购房者名下贷款可以为商铺贷款等。

链家地产经纪人告诉《证券日报》记者，在新政下 发后不久，农业银行曾经有短暂的时间执行过二套房贷款首付4成的新规，但是没有多久就暂停了。目前其所经手的房地产销售，二套房全部为首付6成，利率上浮 10%。不过目前建行、农行、北京银行、渤海银行的审批以及放款都是很快的，审批7个工作日内完成，放款15个工作日完成，要比以前快很多。

“在首付這塊卡得嚴格，對客戶還是存在一定的影響，北京住房單平米金額較高，一套房子下來500萬元左右是很普遍的，首付200萬元和首付300萬元差距很大，很多人只好選擇總額少一點的戶型進行購買”，上述人士說。

利率不打折

根據今年3月30日三部委出台的新政，二套房貸利率由商業銀行自主確定，打破了此前各家銀行按基准利率上浮1.1倍的政策統一執行的規定。然而，監管層給政策松綁，各家銀行降價的意願卻並不強。

數據顯示，京城各家銀行無一下調二套房的房貸利率，步調一致的執行基准利率上浮10%。

一位股份制商业银行信贷员给《证券日报》记者算了一笔账，该人士所在银行的5年期存款利率为4%，如果购房者按照贷款基准利率上浮10%来算，贷款利率 为6.22%，利差空间仅为2.22%，如果银行降至基准利率，那么利差不到2%、只有1.65%，这还没有算上人工成本等，这样低的利差银行显然没有动 力去做。

工行一位個金部人士表示，目前房貸政策保持穩定，銀行的重心還是放在首套房上，這是政策所致，二套房貸款方面即使有調整，相信也不會大幅度降低首付比例和利率。

此外，據銀率網數據庫統計，上周共有679款人民幣非結構性産品發售，平均預期收益率爲5.06%,其中有12款産品的預期收益率超過6%，如果按照房貸基准利率5.65%計算，選擇合適的理財産品進行投資，收益已經超過了二套房房貸。

不过，自房地产新政出台以后，各个地区的政策出现了分化。例如重庆地区的二套房贷款利率就出现了松动。融360数据显示，重庆地区执行二套房贷个性化的 银行中，厦门银行重庆分行已将二套房贷首付比例增加至七成，而相应的该行优质客户的二套房贷利率调整为基准利率基础上上浮5%。此外，还有渣打银行等六家 商业银行的优质客户二套房贷利率都可以只在基准利率基础上上浮5%。

離婚買房再度火爆

《证券日报》记者在走访的过程 中发现，为了购房享受优惠政策，离婚买房也再次走入人们视野。按照房产中介的介绍，离婚买房一共有五个步骤。首先是去中国人民银行拉征信记录，确定一方名 下没有贷款记录，去民政局办理离婚，去房管局办理房产证更名，购买新的房子，等待银行放款，放款以后复婚。

我愛我家一位經紀人隱晦的對本報記者表示，這種離婚買房屬于合理避稅，離婚買房後如果認定爲首套房，無論是首付還是利率都有較大優惠。該人士表示，已經幫助好幾對夫妻辦理了類似業務。

按照貸款100萬元，期限20年，等額本金計算，如果按照二套房貸款，總還款爲175萬元，每月需要支付7291元還款金額，如果按照首套房85折計算，總還款爲156萬元，節省了將近20萬元，月供也僅爲6489元，負擔小了很多。

不過，法律界專家表示，假離婚存在非常大的財産轉移風險，希望購房人不要爲了省利息承擔更大的訴訟風險。